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一、項(xiàng)目所需繳納的稅費(fèi)分析
通過(guò)以下假設(shè)數(shù)據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目所需繳納的各種稅費(fèi)；
1、土地面積為13.34萬(wàn)平方米，可銷(xiāo)售面積為20萬(wàn)平方米，平均售價(jià)為3000元/平方米；
2、土地成本為1.67億元，建造成本平均為1000元/平方米；
3、注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元，前期資金需求約1億元通過(guò)銀行貸款或股東借款解決；
4、實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用與管理費(fèi)用按售價(jià)的5%預(yù)計(jì)測(cè)算。
在上述假設(shè)條件下，整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢需繳納的各種稅費(fèi)計(jì)算情況如下：
1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加
3000*20*5.55%=3330萬(wàn)元
2、土地增值稅
收入：3000*20=66000萬(wàn)元
可扣除項(xiàng)目：
土地成本16700萬(wàn)元
建造成本：20*1000=20000萬(wàn)元
三項(xiàng)費(fèi)用：（16700+20000）*10%=3670萬(wàn)元
稅金及附加：3330萬(wàn)元
加計(jì)扣除：（16700+20000）*20%=7340萬(wàn)元
增值額：66000-16700-20000-3670-3330-7340=14960萬(wàn)元
增值率：14960/51040=29%﹤50%
所對(duì)應(yīng)的增值率30%
土地增值稅：14960*30%=4488萬(wàn)元

3、土地使用稅
13.34*8=107萬(wàn)元
4、印花稅
（66000+33000）*0.03%=30萬(wàn)元
5、企業(yè)所得稅
收入：66000萬(wàn)元
經(jīng)營(yíng)成本：16700+20000=36700萬(wàn)元
稅費(fèi)：4488+3330+107+30=7955萬(wàn)元
財(cái)務(wù)費(fèi)用：10000*7%*2=1400萬(wàn)元
管理費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用：66000*5%=3300萬(wàn)元
企業(yè)所得=66000-36700-7955-1400-3300=16645萬(wàn)元
企業(yè)所得稅：16645*25%=4161.25萬(wàn)元
項(xiàng)目結(jié)束后，合計(jì)納稅為：3330+4488+107+30+4161.25=12116.25萬(wàn)元
項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為12484萬(wàn)元
項(xiàng)目整體稅負(fù)率=12116.25/66000=18%
二、納稅籌劃的基本概念
1、基本定義
納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)，稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)交易活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程；
納稅籌劃的目的，是減輕稅負(fù)和實(shí)現(xiàn)稅收的零風(fēng)險(xiǎn)；納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù)，還要追求零風(fēng)險(xiǎn)，從手段上來(lái)看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補(bǔ)救。
2、稅收負(fù)擔(dān)率的概念
企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入或營(yíng)業(yè)收入乘以百分之百；決定企業(yè)稅負(fù)率變化主要的因素是企業(yè)的利潤(rùn)率決定企業(yè)稅負(fù)率變化的因素，一般情況下隨著利潤(rùn)率的上升，稅負(fù)率肯定上升；企業(yè)取得既定利潤(rùn)率的前提下，如何使稅負(fù)率下降
根據(jù)2005年行業(yè)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)率為10%左右。本項(xiàng)目的的整體稅負(fù)率經(jīng)測(cè)算在18%左右，遠(yuǎn)大于同行業(yè)稅負(fù)水平；納稅籌劃的必要性及重要性不言而喻。
3、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能來(lái)自于兩種情況，一種就是因?yàn)檎叻ㄒ?guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致了少交稅款，給稅務(wù)部門(mén)處罰的可能性，這是一個(gè)方面。另外一個(gè)方面，是因?yàn)閷?duì)國(guó)家政策法規(guī)掌握也是不清楚，但是卻導(dǎo)向了另外一個(gè)后果，多交了稅。

4、稅收籌劃的幾個(gè)層面
（1）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃。
企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃，這時(shí)候它所勾畫(huà)的內(nèi)容對(duì)企業(yè)發(fā)展的方向、規(guī)模、步驟，都會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，全局的影響。這時(shí)候的籌劃，很顯然一目了然就可以看出來(lái)，必須由企業(yè)的董事會(huì)、股東會(huì)，或者股東大會(huì)來(lái)考慮納稅籌劃。具體的講，發(fā)展戰(zhàn)略層面的籌劃，包括了A、設(shè)立新企業(yè)；B、收購(gòu)他人企業(yè)；C、企業(yè)分類(lèi)；D、企業(yè)清算；E、單獨(dú)向政府提出優(yōu)惠申請(qǐng)等環(huán)節(jié)構(gòu)成。
（2）企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營(yíng)層面的納稅籌劃
具體包括企業(yè)采購(gòu)，成本費(fèi)用管理，企業(yè)銷(xiāo)售，利潤(rùn)分配，投資與融資等環(huán)節(jié)的籌劃，這種籌劃是側(cè)重于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)范與管理。
（3）企業(yè)理財(cái)層次的籌劃，
企業(yè)理財(cái)層次的籌劃實(shí)際上是指企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)負(fù)責(zé)完成的納稅籌劃，具體內(nèi)容包括兩個(gè)方面，第一，企業(yè)各種資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法的選擇，第二，各種稅務(wù)會(huì)計(jì)的處理。

5、稅收籌劃通常運(yùn)用的方法

（1）選擇法
在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，如果面臨多種方案的選擇，一定要學(xué)會(huì)把稅收的因素提前考慮，然后進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算后，看哪個(gè)方案交的稅最少，帶來(lái)稅后利潤(rùn)最大。——如企業(yè)房產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)，不一定是單價(jià)高，所獲得的稅后利潤(rùn)大。
（2）利用優(yōu)惠法
如利用現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》稅收優(yōu)惠，在開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)將增值額控制在20%以?xún)?nèi)，可不交土地增值稅。
（3）利用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定

如利用會(huì)計(jì)規(guī)定，將在建期間所發(fā)生的利息記入“開(kāi)發(fā)成本—工程間接費(fèi)”中，享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)20%的扣除標(biāo)準(zhǔn)
（4）學(xué)會(huì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
A、把回報(bào)較高的業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去。——如成立商貿(mào)公司利用新成立的商貿(mào)公司免稅一年的優(yōu)惠政策購(gòu)置鋼材、建材等；
B、從企業(yè)外部搭建一個(gè)免稅平臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)稅創(chuàng)造調(diào)整——如收購(gòu)一個(gè)虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。
C、利用業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移發(fā)成立郵箱公司，所謂郵箱公司就是指不以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要目的，而是以獲得稅收優(yōu)惠，取得比較稅收優(yōu)勢(shì)，或者方便資金化轉(zhuǎn)而設(shè)立了具有明確經(jīng)營(yíng)地址和聯(lián)系方式的公司。——如收取組建一個(gè)新的廣告公司或咨詢(xún)管理類(lèi)公司利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出。
三、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

1、常見(jiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，常見(jiàn)如下事項(xiàng)未并入營(yíng)業(yè)額中計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)：
（1）各種代收款項(xiàng)，如代收市政配套費(fèi)，代收有線電視費(fèi)。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項(xiàng)，應(yīng)一律并入營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。
（2）違約金、罰款、定金等沒(méi)有及時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅，違約金和罰款。
（3）以房屋抵債，分配給股東，獎(jiǎng)勵(lì)給職工等，都應(yīng)依法補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。

應(yīng)對(duì)方案：針對(duì)上述（1）-（2）事項(xiàng)，可將上述代收款項(xiàng)由物業(yè)公司或成立的管理公司進(jìn)行代收；對(duì)于（3），可根據(jù)一房一價(jià)原則，集中出具評(píng)估報(bào)告進(jìn)行處理。

2、納稅籌劃方法

在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃時(shí)，主要是考慮如何降低營(yíng)業(yè)稅的稅基，即降低收入額；主要運(yùn)用方法：
（1）收入分散法：如將營(yíng)業(yè)收入部分轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)（預(yù)收若干年）、成立裝修公司轉(zhuǎn)化為裝修費(fèi)等；
（2）合作建房法：所謂合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房物。根據(jù)國(guó)稅函（1995）156號(hào)文《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》，如能實(shí)先確定最終用戶(hù)（主要指團(tuán)購(gòu)），可以考慮此方法的運(yùn)用，但前提是需考慮產(chǎn)權(quán)證如何進(jìn)行辦理。
四、土地增值稅的稅收籌劃
1、常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
主要是見(jiàn)于國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件規(guī)定的部分
（1）
到達(dá)清算條件應(yīng)該清算的不清算；
（2）
收入確認(rèn)不及時(shí)及視同銷(xiāo)售不進(jìn)行收入的確認(rèn)；
（3）
不合法憑證記入成本或費(fèi)用；
對(duì)策：如無(wú)法享受及普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策的，可申請(qǐng)核率征收。
2、主要稅收籌劃方法
（1）利用稅收優(yōu)惠——普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的考慮
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅[2006]141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn)），增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說(shuō)明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；
　　則當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：5%×(1+7%+3%)x=5.5%x.
　　式中，5%為營(yíng)業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；
　　這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：500+5.5%x.
　　根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿(mǎn)足：x-(500+5.5%x)/(500+5.5%x)=20%即：x=1.2(500+5.5%x)
　　解以上方程，得x=642.40；
　　此時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目金額=500+5.5%×642.40=535.33
　　也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只有將其銷(xiāo)售額控制在642.40以?xún)?nèi)，才能享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，否則將全額征稅。
第二種情況：如果企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，則當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時(shí)的售價(jià)為642.40+y(式中y為提高的售價(jià))；相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)提高5.5%y(為銷(xiāo)售稅金及附加的增加額)；
這時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目的金額=535.33+5.5%y；
　　增值額=(642.40+y)-(535.33+5.5%y)=107.07+94.5%y；
　　企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅=(107.07+94.5%y)×30%=32.12+0.28y
　　若企業(yè)欲使提高售價(jià)帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y
　　即y>44.61.
　　此時(shí)的售房?jī)r(jià)格最少應(yīng)為642.40+44.61=687.01
　　也就是說(shuō)，只有售房?jī)r(jià)格高于687.01時(shí)，企業(yè)才能達(dá)到通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益的目的。
（2）、收入分散法
同營(yíng)業(yè)稅
　（3）、增加扣除項(xiàng)目金額法
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。
B、財(cái)務(wù)費(fèi)用
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則其他可扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=利息費(fèi)用+40萬(wàn)元；

如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則其他可扣除項(xiàng)目=(300+500)×10%=80萬(wàn)元。

對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；反之亦然。

五、企業(yè)所得稅

1、常見(jiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

主要體現(xiàn)在國(guó)稅法（2006）31號(hào)文之規(guī)定，如
（1）
已具備完工產(chǎn)品特性，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入；
（2）
銷(xiāo)售確認(rèn)時(shí)間不符合規(guī)定；
（3）
視同銷(xiāo)售行為不確認(rèn)收入或收入確認(rèn)不合理；
（4）
成本費(fèi)用列支不合理

主要對(duì)策：爭(zhēng)取核定征收，如無(wú)法爭(zhēng)取，可采取的措施主要有：
2、主要籌劃方法
（1）收入：見(jiàn)《營(yíng)業(yè)稅》
（2）成本：見(jiàn)《土地增值稅》
（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：見(jiàn)《土地增值稅》
（4）銷(xiāo)售費(fèi)用：控制在8%以?xún)?nèi)

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