關于買房子為什么要找房產(chǎn)中介這個問題，我想很多人都思考過。
如果我不是干這行的，我也會奇怪，我買個新房子我去售樓處好了，或者二手房我去58同城自己找，我自己有胳膊有腿的，我能找到，我找你房產(chǎn)中介干嘛？
你房產(chǎn)中介有什么啊，不就是信息資源不對稱嘛，你們掌握了大量的房產(chǎn)信息和政策信息，包括最新鮮的價格、促銷、樓盤的優(yōu)缺點、價格的走勢等等，然后你根據(jù)客戶的情況有選擇性的釋放這些信息，把客戶愛看的呈現(xiàn)他面前，把客戶最怕的也呈現(xiàn)他面前惡心他，目的是讓我在你這成交，把錢花了，你好賺傭金提成，對吧？
嗯，說對一半。關于信息不對稱這是事實，也是這個社會存在運行的基本法則之一，360行大家各有各的分工，飯店把飯做好，出租車安全的送你回家，學校老師把你孩子培養(yǎng)成才，警察保護你的安全，政府雇員并不不生產(chǎn)產(chǎn)品卻協(xié)調著社會運轉。
這些都是基于信息不對稱和資源不對稱下的人類社會分工。大家做好自己本職工作，服務這個社會，每個人都是自己領域的熟手，和諧的互相彌補，用錢或者資源購買別人的服務和資源。
而且，中介行業(yè)收取的那個錢不是中介費，而是「中介服務費」，這個服務的成本如果置換成單個的社會資源成本來算，每個人都是承受不起的，中介存在還是有價值的，畢竟從宋朝開始就有房產(chǎn)中介。
這個問題不展開說了。
剛才說的是中介行業(yè)存在的合理性，所謂名正言順。
接下來我要自揭行業(yè)傷疤，說說本來一個挺好的行業(yè)是怎么被玩壞的，你通過房產(chǎn)中介買到的那個房子到底是不是好房子，問題出在哪？
現(xiàn)如今，大部分房產(chǎn)中介給你找房子都會衡量三個緯度的標準:利潤率、滿意率、效率。
利潤率
指的是通過做成你這單生意，經(jīng)紀人能幫公司和自己賺取多少傭金，這個非常重要，幾乎是99%行業(yè)從業(yè)者的信仰（哥我除外，像哥這種大咖現(xiàn)今追求的是生意的可持續(xù)，因為早已無需為生計奔波）
這也是萬惡之源，因為當成交利潤和客戶利益發(fā)生沖突時，只要損害客戶利益的情況能夠被隱瞞，幾乎所有人都會隱瞞，所謂賺黑心錢就是打這來的。
我想起在2015年吧，參加過公司的一個培訓，叫做「紛繁的江湖」，講課的是來自天津的某行業(yè)大咖「Z老師」。Z老師有個外號，叫「房產(chǎn)瘋子」，也不知道誰給起的，反正就是說Z老師成單比較瘋狂吧，整個課程也是他動作分解的講解他是如何獲取客源和溝通成交的，基本沒什么新意，全程穿插幾個網(wǎng)絡笑話，幾段程序化的口號，捎帶腳的吹了幾段牛逼，說學逗唱的......
在5個小時的漫長課程中，房產(chǎn)瘋子Z老師講了一句話對我觸動很大，僅此一句。
他說:如果客戶在兩個房子之間二選一，而這兩個房子，同一園區(qū)、同一位置、戶型一樣、裝修一樣、樓層一樣、采光一樣，你建議客戶選哪個？
Z老師給的答案是-客戶選的是我想讓他選的那套，而我想讓他選的一定是我賺錢最多的那套。
你看看，缺德不？
這也就是大部分行業(yè)從業(yè)者的信仰。
滿意率
滿意率跟利潤率這倆東西天生有點犯葛，像剛才說的那樣，經(jīng)紀人極致追求利潤率的時候，勢必會犧牲客戶利益。
這也是哥所摒棄的，因為哥追求的是生意的可持續(xù)。
客戶滿意率來自哪里？來自服務專業(yè)度，溝通順暢程度，突發(fā)事件處理能力，對客戶需求的理解和梳理能力。
當市場火爆，不用擔心客源，大部分經(jīng)紀人無暇關注客戶滿意率，忙于撿錢，頭也抬不起來。
當市場轉冷，沒有客戶滿意率的經(jīng)紀人傻了，因為所有生意都是「一錘子買賣」，客源成交就是絕交。
像哥做的時間久的這種經(jīng)紀人，必須關注客戶滿意率，這樣才能有過冬的糧食吃。不關注這點的人，旺季時賺了一大筆好錢，到冬天時候拍拍屁股轉行一走了之。
這也是你為什么發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)二十出頭的人特別多，生面孔特別多的原因。
效率
這個很好理解。客戶的需求很清晰，也容易滿足，溝通也沒問題，帶客戶過程中發(fā)現(xiàn)遲遲不能成交。
客戶猶豫不定，或者對每一個房源都會挑出不足。這就屬于低質量客戶，現(xiàn)實中確實有看房子看了幾年，看了上百套房子后還遲遲下不了購買決心的客戶。
這類客戶導致經(jīng)紀人工作效率奇低，我的建議是發(fā)現(xiàn)客戶是低質量客戶或者導致我們效率變低的苗頭，果斷放棄。
房產(chǎn)行業(yè)，本質上是出賣時間的行業(yè)。
懂了這句話，你在這個行業(yè)少走五年彎路。
說了這么多，就說了一個問題:當房產(chǎn)中介經(jīng)紀人在給幫你選房子時候，他關注哪三點，「利潤率」，「滿意率」，「效率」。
好的交易都是買賣雙方針對這三點達成最優(yōu)化的妥協(xié)和互助。
最賺錢的可能有大的硬傷，客戶不知情就購買必定損害滿意率，因為人家住進去后遲早知道內情。
客戶過分追求滿意率會極大損害經(jīng)紀人效率，一個月就跑一個客戶，賺幾個小錢，單子成了也意義不大，這么干經(jīng)紀人能餓死。
如果經(jīng)紀人掌握高超的溝通技巧，擁有專業(yè)的行業(yè)知識和準確全面的行業(yè)資源，準確定位客戶的核心需求，在高效率前提下與客戶制定看法、選房計劃，開誠布公的頻繁溝通，在計劃時間內順利成交。這才是符合每個經(jīng)紀人和客戶最優(yōu)利益的結果。
回到具體的方法論上看，「房產(chǎn)中介希望你買什么樣的房子？」大部分經(jīng)紀人希望你買一套他傭金最高的房子，這是毫無疑問的。
在溝通過程中，或者是經(jīng)紀人無視客戶的需求被放棄，或者是客戶要求太多太難滿足，被經(jīng)紀人放棄。
明確你的需求，知道自己到底有多少錢，辦多大事，計劃多久時間內達成目標，別老變。然后跟經(jīng)紀人做一次暢談，雙方把話攤開講，也許成不了客戶還能當朋友處，給點建議也挺好。如果確認是雙方認可情況下，開始找房子，開始密集帶看，針對每一次看房，都是不斷妥協(xié)跟修正需求，進而離結果無限接近的過程。
人和人互相理解一下，事不就成了？這社會也就和諧了。
經(jīng)紀人最希望你買的房子，是他賺錢相對多而你滿意的房子。
