新手買家靜香經歷了一年的看房選房，終于在大虹橋區域選中了心儀的房子，交了定金，簽訂了《房地產買賣居間協議》，在《居間協議》里把整個交易流程都梳理了一遍。
那么，她的實際成交過程是否像《居間協議》里約定的那樣順暢呢？
接下來，請各位新手買家跟著靜香實際經歷二手房交易的每個步驟，尤其要注意其中的風險提示，避坑、避坑、避坑！重要的事情說三遍！
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▲粉絲當天過戶所拍
01
我簽了兩次《居間協議》
我簽完居間協議后第二天，中介告訴我，賣家的心理價位又降低到1060萬，但跟我在居間協議上的還價1030萬之間還有30萬的差距。
在之前的溝通中，我其實已經告訴了中介我能承受的最高價是1050萬，這也是中介告訴我的A房源所在那個小區同戶型最近的一次成交價。實際上，我并沒有去核實這個價格，而且，也不排除成交價做低的可能性，但是，看房一年來，大虹橋區域符合我意向的小區差不多都篩選完了，A房源的確也是我能找到的綜合滿意度最高的房子。剛需客如我，難免擔心遲則生變。
急于想促成交易的中介也開始勸我，要不重新填一份居間協議，直接把總價改成1050萬，能成就成，據她判斷，賣家應該會同意的。于是，我再次去中介公司門店，重新填了一份居間協議。
當天晚上，中介就打電話告訴我，賣家同意了我的條件。“能不能讓賣家現在在居間協議上簽字？”她問我。
“好，簽吧。他簽完了你拍個照給我先看一下。”
就這樣，簽完居間協議兩天后，我的意向金就轉為了定金，算是把A房源確定了下來。中介又急著催我趕緊補足50萬定金，防止另有買家出價高于1052萬，使賣家臨時反悔。
于是我照做了。付完定金，也就意味著我幾乎確定買到了自己在上海的第一套房子。一年來的看房，終于有了結果。
02
一個月內辦完網簽和貸款審批
付完定金之后，具體的交易環節跟我在上篇里講解的過程一樣。因為首付款以及辦貸款需要的材料我都已經準備好，所以我在付完定金之后第二天，就分別跟銀行信貸員和賣家聯系，最后約好了4月29號到中介公司總店去簽正式合同和貸款合同。4月20號，我把占總價35%比例的一半首付款通過銀行柜臺轉賬給了賣家，把轉賬憑證和賣家的收條拍照發給了信貸員。
4月29號網簽當天，中介、中介公司的法務、銀行信貸員進進出出打印了厚厚幾疊合同，買賣合同是一式六份，貸款合同一式三份，加上買賣雙方的個人資料、買家的貸款資料等，我感覺從來沒有一次性簽過那么多次自己的名字。
網簽過程中，需要注意的是如果賣家是已婚身份，不論賣家配偶是否在產證上有名字，在跟賣家約網簽日期的時候，都一定要要求賣家的配偶親自出席網簽，并簽訂《配偶賣房同意書》，防止買賣雙方交易因為對方配偶主張婚內財產共有權而產生波折。
網簽耗時不多，有中介忙上忙下，要我自己操心的事情倒也不多，一個小時以內就能完成網簽。
網簽結束之后，我又在五一節后把剩余一半首付款轉賬給了賣家，信貸員拿到我的付款憑證和賣家的收條以后，銀行開始正式審批貸款合同。
漫長的等待期之中，我把手機從振動模式調成了鈴聲模式，隨時留意貸款銀行的來電。終于在一周后，接到了工行95558的來電，貸款審批專員開門見山，語速很快，直接問我貸款合同的一些關鍵細節，包括房屋地址、面積、貸款金額、年限等。因為之前信貸員專門告訴過我要背下這些信息，于是我都一一回答了過去。
5月20號，信貸員終于跟我說貸款合同批下來了，我趕緊約賣家第二天去交易中心辦過戶。
03
過戶跑兩趟，產證沒領到
因為我是貸款買房，辦過戶前，除了跟賣家約時間，還需要跟貸款銀行的過戶專員約好過戶時間。不過，這些過戶專員幾乎都駐扎在交易中心里，包括周六也在，但周日和國家法定假日不辦過戶。
過戶最好選擇早上或者下午上班時間，據中介跟我說，下午一點半的時候，交易中心開放的柜臺數量會比較多，于是我們也選了下午一點半的時段。過戶當天，我那靠譜的中介早早就到交易中心排隊取號了，等我和賣家到了之后，沒等多久就到我們辦理了。
過戶的過程很快，把中介轉述要準備的過戶材料準備好，按柜員的要求簽各種單據，差不多二十分鐘就辦完。
在上海，二手房過戶時不需要交稅，等4個工作日之后，中介公司的法務會去交易中心打聽是否核稅完成。我們辦完過戶4個工作日剛滿，中介就很積極的通知我，可以去交稅了。
交稅的時間就很靈活了，青浦的稅務大廳就在交易中心旁邊，現場人也不多。
除非是買賣雙方各自負擔各自的稅費，否則最后交稅這個環節，賣家一般不再出現，由買家把房子涉及的所有稅費一并付清。交稅的過程不復雜，中介也會輔助完成，除了排隊時間，基本上十分鐘就能辦完稅。
根據我在青浦交易中心辦稅的經歷，付稅款必須用帶芯片的銀行卡刷卡支付，請注意，一定是帶芯片的銀行卡，借記卡或信用卡都可以，但是不帶芯片的那種老卡不行。而且，中介告訴我，最多只能刷兩張卡。比如，屬于賣家的稅費刷一張卡，屬于買家的稅費刷一張卡，不能一口氣掏出十張八張卡湊稅費。所以，在辦稅之前一兩天，建議做好款項歸集。
付完稅之后，我當場領到了一張A4紙打印的完稅證明，而不是房產買賣發票。據稅務說，現在已經不開紙質發票了，都是電子發票存在系統里，完稅證明就可以證明買家已經交完稅了，因此要保存好。
交完稅之后，我就打電話給銀行過戶專員，由過戶專員來交易中心領取產權證。他當天下午就回復我已經拿到了產證。
接下來，又是漫長的等待期。銀行拿著我的產權證辦完抵押手續，然后等著每月一次的貸款額度發放，等放款之后，我才能看到印著自己名字的產權證……
不過，房子可以先交接呀！雖然合同規定要付完全款之后才辦房屋交接，但是 賣家平時也不住在房子里，于是我跟賣家商量能不能過一兩天就交房，賣家也挺爽快的同意了。
交房當天，中介到現場輔助我們登記好水電煤氣的讀數，到物業處辦好新業主登記，雙方簽一個交接確認書，我把尾款付給賣家，一手收錢一手交鑰匙。
從4月18號付出意向金，到5月27號交完稅，歷經40天，我一個買房新手，終于完成了在上海買一套二手房的過程。很慶幸我在機緣巧合之下遇到了Kevin，給了我很多專業的建議，中介、賣家也都是正經人，因此我的整個交易過程可以說是很順利了。
04
買二手房到底花多少稅費？
終于到了錢的話題了！
按照一些炒房客的說法，買新房一百套，也不如買二手房一套積累的經驗多。我自己在這次第一次買二手房之前，其實也對買二手房心里發怵，擔心流程復雜，擔心中介不靠譜，擔心賣家有詐……總之各種顧慮。同時，很多人畏懼買二手房，除了這些顧慮，還有一個考慮就是二手房稅費比新房高很多。
到底高多少呢？有人說是總價的10%，有人說是8%。這次我的親身經歷是，買一套產證滿5年且賣家家庭在上海唯一住房且賣家的買賣差額在600萬的二手房，交易費用占總房價約6%左右。
請注意，這個交易費用占比是取決于一系列的房屋條件的，尤其是二手房交稅多少，每個房子的情況都不同，買家需要請中介針對自己看中的房源進行具體測算。我的以下經歷中涉及稅的部分僅供參考，僅供參考，僅供參考。
中介費3%？
2018年鏈家宣布把中介費率從2%提高到3%之后，市場嘩然，總價3%的中介費，確實是一大筆負擔。據某著名炒房教主說，支付超過1%的中介費就是傻子。據我這次的經歷，因為房屋總價超過一千萬，我堅持不肯支付2%的中介費，在略顯清淡的市場行情下，中介為了促成交易，最后給了我中介費優惠。至于具體優惠點數，鑒于之前答應過中介要保密，所以在此不便明示，但各位買家可以嘗試談1.5%及以下的中介費率，具體點數，要結合房屋總價、市場行情、中介公司收費標準幾個方面去談，但是砍價是必須的，哪怕號稱收3%中介費的鏈家，實際上據說也是可以優惠到2.5%左右。
▲粉絲認購二手房網簽合同
買賣雙方都有稅
二手房交易種有一大塊稅費是屬于賣家的增值稅，增值稅及其附加的算法比較復雜，網上和中介都有測算的標準模板，買家可以自行查詢。
我這次的增值稅是根據賣家最初購房金額與當前賣出金額的差額來征收的，例如，如果賣家最初400萬買入，當前1000萬賣出，則交易中心會針對差額600萬征收增值稅。我這次最后算出來的增值稅費占差額的比例約5%，也就是差額600萬差不多征收30萬左右的增值稅及附加。
但是，增值稅也涉及到賣家房屋的購入年限，據中介說，如果是購入不滿兩年的房子，增值稅不是按房價差額征收，而是按全額征收，那就是比差額大得多的一筆巨款了。
因此，賣家的購房年限，以及最初購房發票上的金額就特別重要了，直接決定了增值稅征收的金額。買家在談價之初，就一定要核實購房發票上的金額，并寫入合同之中，這一點在前文已有說明，在此不再贅述。
此外，還有一大塊稅費是也屬于賣家的個人所得稅，由于賣家賣出房屋獲得了收入，因此交易中心會針對賣家的賣房收入征收個人所得稅。但是，如果該房屋是賣家以家庭為單位在上海的唯一一套住在且房產證上的買入年限已經超過五年（即俗稱的滿五唯一），則個人所得稅免予征收。如果不滿足滿五唯一的條件，例如沒有滿五年，或者不是唯一住房，則個人所得稅要收取房價總額2%。所以，滿五唯一的二手房在市場上來說是一個很大的亮點。
第四塊稅費終于輪到買家了——契稅和印花稅。如果買家是在上海首次購房，即購買第一套房產，且購房面積超過90平米，契稅是總房價扣除賣家增值稅額之后的1.5%，印花稅免征。如果不是第一次購房，則契稅是3%。
最后還有一塊費用是評估費，由于我買的是屬于花園洋房的類別墅產品，按照上海的規定，凡是產權證上的房屋類型是花園住宅和聯列住宅的房屋，進行二手房交易時必須要進行房屋價值評估。如果房屋類型是住宅或公寓的，就不必評估了。
這方面，中介有長期合作的評估公司，買家如果沒有自己的渠道，可以聽憑中介的推薦和輔助。流程并不復雜，我在過戶之前簽了一份《房地產估價委托書》拍照給中介轉發給評估公司，并匯款給評估公司的賬戶。評估公司會很快把評估報告給中介，辦過戶的時候中介幫我帶到了交易中心。
評估費的收費標準也比較復雜，房交所制定了收費標準，中介會按標準幫助測算具體費用額。買家要注意的是，凡是收費，都要主動跟中介談價，據我的經歷，評估費可以打至少八折，最后共收費約2萬左右。
綜上所述，我本次二手房交易涉及的稅費包括：房價總額1.5%的中介費、房價總額1.5%的契稅、房價差額約5%的增值稅、個稅免征、2萬塊評估費，最后總稅費合計占總房價約6%。
我想這個費率在二手房交易中應該算是偏低的情況了。但是，如果我在上海的第一套房子買新房，那么需要交的費用只有總房價1.5%的契稅，兩者相比，買二手房的確會增加至少5%左右的費用成本。
“
二手房新手買家寫在最后的話：
關于二手房交易中的注意事項，很多地產界大V比我說得更詳盡更全面；而且，我可以說是很幸運，第一次買二手房的經歷算是比較順暢，以前不敢嘗試二手房時顧慮的問題都沒有發生。
所以，我的這次經歷，僅僅可以給跟我一樣的新手買家，或者希望了解二手房買賣常見流程的朋友們一些參考。希望大家都能在2019年這個目前還算穩定的房市行情中，盡快買到自己心儀的居處！
