同小區(qū)，同戶型，便宜50萬的法拍房你會愿意買嗎？
最近小編在一些購房網(wǎng)址上面看到成都有很多同小區(qū)的房子，其交房標(biāo)準(zhǔn)和戶型面積都是差不多的，但是價(jià)格上卻要便宜50萬不止。點(diǎn)擊查看詳情，原來這些房子都是法拍房。
拍品詳情顯示市場價(jià)比變賣價(jià)，還要高出更多。
現(xiàn)在，房價(jià)是真的高，北上廣的房價(jià)動不動4、5萬，成都的房價(jià)也是均價(jià)2萬左右，高額的房價(jià)和可憐的工資不成正比，壓得想要買房的人們喘不過氣來。
于是，大家就通過各種途徑去尋找較為便宜的房子，可是現(xiàn)在的房子哪有便宜的，不然就是要么偏、要么遠(yuǎn)、去地鐵站都要走上好一段路程，要么就是老破小，上下都得走樓梯，甚至連物業(yè)都沒有，和當(dāng)代年輕人的住房追求背道而馳。
想要位置還可以，價(jià)格還適中、環(huán)境還不錯(cuò)的房子，除非真的運(yùn)氣爆棚，接盤到房東急出的二手房，不然很難買到如意的房子，對此有人打起了小算盤。普通樓盤買不起，是否可以購買法拍房呢？購買法拍房需要注意哪些問題呢。
對于法拍房很多人是又愛又恨，法拍房的來源大多分為幾種：
其一：貸款購買了一套房子，手里的房子是要抵押在銀行手中的，每月按時(shí)還貸，后因?yàn)榉績r(jià)波動，或是資金斷裂，無力償還貸款，最終會被法院強(qiáng)制執(zhí)行，將房子拿去拍賣，就是所謂的“法拍房”。
其二：做生意虧了，需要償還欠款，但無力償還，又不愿將房子變賣還款，對方可到法院提起告訴，法院受理后便可對其名下房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。
其三：房主有違法犯罪，被法院判決沒收一切財(cái)物，包括房子，沒收之后便會進(jìn)行拍賣。
從法拍房的來源來看，都不是絕對“干凈”的，多少牽扯一些麻煩事，為什么還要去購買呢？最主要的理由就是便宜。
“便宜沒好事”雖不能說絕對,但并非沒有道理可言。
57歲的黃先生。在中介力推“起拍價(jià)格通常低于市場價(jià)20%-30%”，并作出了零風(fēng)險(xiǎn)購房的兜底承諾，“競拍成功包騰退”之下花500萬買了一套法拍房。
另居間服務(wù)費(fèi)支付了3.5%，供給503.3萬元。高昂的中介費(fèi)沒有換來安心，隨之而來的是不斷糟心。
交割房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)這套房子的原房主與第三方簽訂了20年的租賃合同，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，原合約沒有到期之前，即使黃先生成為了新的產(chǎn)權(quán)人，承租人也有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，黃先生找了原房東多次來處理此事，對方都不應(yīng)允，之前承諾兜底服務(wù)的中介，也百般推脫，黃先生開始了長期拉鋸戰(zhàn)，至今未入住。
（參考圖，與當(dāng)前案例無關(guān)）
面對這種狀況，有人感嘆黃先生選擇錯(cuò)誤，500萬可以買上一套很不錯(cuò)的新商品房，甚至一套小別墅；也有人感嘆黃先生運(yùn)氣不好，遇上了“不干凈”的房子，不負(fù)責(zé)任的中介，那么問題真的是出在黃先生自身嗎。
自2017年最高法明確司法拍賣房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上進(jìn)行以來，被購房者成為“撿漏”的法拍房受到熱捧。
法拍房一般是存在一些瑕疵的，或是需要全款支付或是房子有債權(quán)在身，需要盡快拍賣已還原有債務(wù)，但這不會影響競拍者熱情，因?yàn)檫@類房子不會限購，可做剛需、可做投資炒房，尤其是在北上廣這些一線城市，想要購買一套房多少人要終其一生，即使是有明顯瑕疵的房源，也能“一拍即合”，不管作何“撿漏”都是有利可圖的。
57歲的黃先生第一次接觸法拍房，便是在2019年想要改善住房環(huán)境換一個(gè)面積更大的住宅，被中介“穩(wěn)賺不賠”洗腦，雖有懷疑，仍被“優(yōu)惠”驅(qū)使。
這種心態(tài)，和眾多“撿漏者”如出一轍。
阿里法拍平臺的數(shù)據(jù)顯示，2017年，阿里法拍平臺上，法拍房僅有9000多套；2018年達(dá)到了2萬多套；2019年猛增到了50萬套；2020年，127萬套；而今年初則達(dá)到了驚人的168萬套。
是“撿漏”還是“智商稅”，這沒人說的明白，其中緣由只有屋主自己明白。
有人說，黃先生的這種情況屬于被坑了，連房子都沒有到手，沒有實(shí)際“享受”法拍房的優(yōu)勢，不能以之論述購買法拍房的可行性。
紹興市民李女士對這個(gè)問題給出了“回答”。
李女士將自己的柳橋下家園西區(qū)14幢304室的一套房子出租給了鐘阿姨一家。
期間，鐘阿姨兩次來找她，表示自己租房期間，曾兩次有人上門討債，有一次還是晚上11點(diǎn)多，睡著了都被急促的門鈴聲吵醒了。
租戶鐘阿姨：“他們說來討錢的，我們不知道的。我們都睡了啊，被他們吵醒了，爬起來人都慌死了，我是人會抖啦，我們?nèi)嗽诶锩妫趺纯梢杂惨眠M(jìn)來。”
李女士表示，自己的房子是在2020年2月份通過司法拍賣獲得的，當(dāng)時(shí)法院就告知過，房子存在糾紛，此次拍賣也是為了還債，且數(shù)額較大，或一時(shí)還不清。
在拍賣完成后，原房東就把房子騰空了，5月份租給的鐘阿姨，地方還沒住熱和，就有人上門討債了，原房東也聯(lián)系不上，李女士也是委屈滿滿。
在上述故事之中，李女士家之所以被騷擾，主要原因就是原房東存在債務(wù)，在房屋交付之前債務(wù)沒有完全解決，而李女士在明知法拍房有債務(wù)的情況下，沒有在第一時(shí)間聯(lián)系原房東清除債務(wù)，而是將房屋出租，給了原房東“跑路”的機(jī)會，對方聯(lián)系不上原房東本人，只能到其原居住地催債，也就導(dǎo)致出現(xiàn)了半夜討錢的一幕。
不過債務(wù)既不是李女士欠下的，也不是鐘阿姨欠下的，沒有責(zé)任更沒有義務(wù)償還欠款，對方半夜上門討債屬于擾民，多次上門討債對租戶造成精神恐嚇，涉及危害住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全，已經(jīng)不屬于民事鬧劇了，所以遇到這種上門要債的情況，直接報(bào)警處理，不必跟其周旋。
除了上述情況，購買法拍房還有很多陷阱：
一般來說，會選擇法拍房的，通常都不是剛需，首次購房的人除了看中房子的地段、環(huán)境之外，更在乎的還是到手時(shí)間及到手價(jià)格，購買法拍房中間的事情太多，涉及的內(nèi)容太繁雜，普通用戶很難搞得定，必然需要中介來幫忙，意味著還要支出一筆中介服務(wù)費(fèi)。且法拍房的中介不像一般商品房的中介，拿錢辦事，他們可能會“吸你血”。
法拍房有一個(gè)瑕疵點(diǎn)，就是必須全款交付，一些消費(fèi)者看到了滿意的房子，但是由于手中資金不足，又無法直接向銀行申請法拍房貸款，沒有購買資格只得遺憾放棄，此時(shí)提供“法拍貸”服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)便來了生意。
他們?yōu)橄M(fèi)者辦理“過橋貸”，比如一套房子起拍價(jià)200萬元，你手里只有100萬元，就可以從貸款中介這里借100萬元過橋先全款買房。然后設(shè)定期限，以不同時(shí)期收取不同利率的服務(wù)費(fèi)。
如果能夠直接將房子辦下來，那沒有什么大問題，但關(guān)鍵就在這種所謂的“過橋貸”并不是來自于銀行等金融機(jī)構(gòu)，而是民間貸款公司，利息較銀行高出很多，不需要提供征信記錄、銀行流水等，一天內(nèi)便可以放款。
然而法拍房不同于一般房屋，具有不穩(wěn)定性，如果房屋存在糾紛或者被涉嫌某些案件，那么過戶、公證周期就會變長，購房者很容易就背上了高額債務(wù)。
如果你能拿到銀行的貸款，或者是向親戚朋友借錢是最好的，來源簡單、風(fēng)險(xiǎn)又低。
拿到競拍資格之后，也不能大意，警惕和你競拍之人，是個(gè)托。
沒錯(cuò)，法拍房競拍也會有托。
法拍房會被拍賣，多是由于原房東有債務(wù)在身，需要通過拍賣房子來還債，或者由于無力償還債務(wù)被強(qiáng)制執(zhí)行。
一些不法中介會讓被執(zhí)行人繳納保證金，參與競拍，哄抬價(jià)格，如果房屋被自己拍下，悔拍。利用保證金沖抵債務(wù)就行。
如果房屋拍出了好價(jià)格，房東除可以還債之外或者還能撈上一筆，只不過要給上一筆10%-20%的中介費(fèi)，這些錢從哪來？就是從參與競拍且最終得標(biāo)的買家身上來！“被抬高的拍賣費(fèi)”、“中介費(fèi)”、“服務(wù)費(fèi)”，參與一次競拍，就要吃你3次錢。
拍到了房子也不是萬事大吉。
拍賣的房子不會像普通商品房一樣，標(biāo)注所有物的情況，存在信息不透明、潛在風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)估的情況。
房子在拍賣出去之前，是屬于原房東的，或是暫時(shí)被法院執(zhí)行銀行扣押，房屋里面的東西是不會有人動的，待房子拍賣之后才可進(jìn)行騰空，且法院不負(fù)責(zé)騰退，新房東想要騰退房子需要自己跟原房主聯(lián)系，并確認(rèn)房子是否還有債務(wù)、租賃、抵押等情況存在。
除此之外，拍賣所交的放款只是裸房的價(jià)格，房子買到手轉(zhuǎn)讓和受讓的稅費(fèi)都是由買房來承擔(dān)的，還可能存在土地增值稅、印花稅等。都要在房子接手之前就趕緊處理好，避免后期糾紛。有些還涉及到水、物業(yè)等費(fèi)用，如果原房東存在未繳納的賬，也需要新房東去清繳，很繁瑣。
在2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、長沙在內(nèi)的多個(gè)城市，先后將法拍房納入各地的房屋限購政策，有效限制投機(jī)者炒房行為，但是法拍房的水依然渾濁，想要吃“價(jià)格優(yōu)勢”的買房者還是大有人在。
對此有幾點(diǎn)購房建議：
首先，實(shí)地探查拍賣房。不要全新拍賣官網(wǎng)上面的房產(chǎn)信息，過于片面，信息量涵蓋也不全，自己想辦法去看看房子，是個(gè)什么樣的房子心里有點(diǎn)數(shù)。
其次，摸清房子的底線。上述幾位買家的情況不是個(gè)例，存在債權(quán)、租賃、欠款的房主大有人在，有的甚至跟刑事案件掛鉤，這樣的房子買下來就砸在手里了。
再次是房子的產(chǎn)權(quán)，你拍下了這套房子如果不是剛需，那就是用來投資，投資就會涉及到再次買賣，如果房子沒有房產(chǎn)證，自己買到手不能正常過戶，那你再次交易時(shí)就會受影響。
然后是稅費(fèi)，購買任何房子都要交稅，新房和二手房稅費(fèi)不一樣，滿沒滿五年，稅費(fèi)比例又不一樣，要提前問好，算好，要知道自己接受需要出資多大的預(yù)算，留有余地。
最后是確認(rèn)房屋里面有沒有人住，一些房東自己犯了事或者有債務(wù)，今天“進(jìn)去”蹲今天，出來了沒有地方住又跑回來住幾天，趕都趕不走。如果是租戶在里面，買到房子之后人家能不能盡快搬走，也要確認(rèn)好，不然買下來別人不搬，房租還不給你，這個(gè)理你跟誰說去。
上面講的大多數(shù)都是法拍房的風(fēng)險(xiǎn)，雖然內(nèi)容繁多，卻都是真實(shí)存在。
能占便宜是好事，老想著占便宜就不是個(gè)事兒。
購買正規(guī)渠道的商品房，雖然同等商品房價(jià)格要貴一些，購買資質(zhì)審核要嚴(yán)格一些，但省心省事兒也是真的。
如果是你，愿意購買法拍房嗎？歡迎底部留言討論。
