陳寶存：2010將現(xiàn)房價困局
國家統(tǒng)計局1月19日發(fā)布2009年房地產(chǎn)運行情況報告：
2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。
第一：新房
新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。
分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.8%；商品住宅銷售價格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.1%；商品住宅銷售價格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷售價格上漲2.4%，高檔住宅銷售價格上漲1.3%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。
分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、?？?3.4%、北京13.2%；價格下降的城市有1個：唐山下降2.0%。
與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；價格下降的城市有1個：錦州微降0.1%。
第二：二手房
二手住宅銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比11月份擴大1.3個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。
分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳23.9%、溫州19.2%、杭州13.9%、廈門13.2%、金華12.1%；價格下降的城市有1個：唐山下降1.8%。
與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、廈門2.0%；價格下降的城市有1個：昆明微降0.1%。
第三：非住宅
新建非住宅銷售價格同比上漲4.3%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比11月份縮小0.3個百分點。
綜合四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價格上漲6.4%，二手住宅銷售價格上漲5.6%；房屋租賃價格與上年同期價格持平；物業(yè)管理價格同比上漲0.4%；土地交易價格同比上漲13.8%，其中住宅用地交易價格同比上漲19.4%。
國土部中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組近日發(fā)布“2009年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年第四季度全國地價總體水平呈較明顯上升態(tài)勢，其中居住地價增幅最為明顯，環(huán)比增長了4.64%，同比增長率更是達到7.92%。
近期的政策調(diào)整的幅度相當大，但是僅限于自03年開始的信貸稅費政策的重申。更多有效遏制房價的政策依然沒有找到，而反復(fù)使用信貸政策，比如加息又勢必影響整體經(jīng)濟運行，這點高層也不得不考慮。信貸政策指望單純對付房地產(chǎn)行業(yè)是不可能的，太過嚴厲的信貸收縮必然傷及無辜，高層投鼠忌器也很正常。
我們再看一下房企的資金鏈條情況。
第一商品房銷售情況：2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。四萬億的資金回籠，2010年房企資金充足。
第二資金來源情況：2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。
2010年仍舊是適度寬松的貨幣政策基調(diào)，雖然管理通脹預(yù)期會帶來少數(shù)加息，以及適當提高存款準備金，但是保八爭九的壓力，信貸總量不會少于7萬億。
而地方對土地財政的依賴，也會使得地方適當支持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
我們還有苦樂不均的市場，所以一刀切的政策勢必受到地方政策的反抗。在09年土地出讓金總量中，70個大中城市土地出讓金總量10836億，占09年全國總的土地出讓金的三分之二，那么對于很多中小城市，土地出讓金遠遠不能依靠土地財政過日子。而土地出讓金總量并不代表土地出讓凈收益，這個我們經(jīng)常是回避的。那么土地出讓凈收益到底有多大？數(shù)據(jù)顯示：06年土地出讓凈收益3000億，07、08年分別是4000億，09年預(yù)計大約也就在4000—5000億之間。
我們能看到高層對遏制房價上漲的堅定，但是我們也能看到實際對于供求關(guān)系，高層的認識更加清醒。加大供應(yīng)中低價位普通商品房用地的初衷雖好，但是以目前的土地出讓方式和地方政府土地熱情，所謂的中低價位普通商品房用地價格，也會直線上升至高端商品房的土地獲取價格。至于棚戶區(qū)改造等等，實際體制內(nèi)一直在做，那就是一直以來的舊城改造，這是解決中低收入人群住房問題最成功的方式。但是，拆遷安置是依靠商品房銷售部分的高價體現(xiàn)的。而商品房的高價，又反推出拆遷安置補償?shù)母邩藴?。所以實際高保障只能依靠高額商品房價支撐。
2010年將是市場最困難的又一年，這是無可置疑的了。但是未必會出現(xiàn)房價的下降，而僅僅是成交量的下降和房地產(chǎn)投資的下降、土地購置面積的下降。很難出現(xiàn)土地價格的走低局面。
但是，實際觀望態(tài)勢一旦形成，我們就會看到09年的瘋漲不復(fù)存在了。那么，這究竟是市場成功了，還是調(diào)控政策成功了。我們拭目以待的應(yīng)該是2011年。
