2010-04-28 10:46:45| 分類： 物業管理 | 標簽： |字號大中小 訂閱
徐西連/《現代物業》/20060322
房屋裝修監管難是國內眾多物業管理企業遭遇到的共同難題。裝修管理涉及面廣，包括安全管理，施工管理，環境管理，設施設備管理，筆者在此列舉房屋裝修監管難的表現，分析其原因和后果，并提出解決問題的對策。
表現
1、安全管理
裝修期間工人多且雜，龐大的裝修隊伍加上夜間留宿人員,裝修過程中的明火作業，工人在施工現場吸煙及竄棟竄戶裝修，違規用電，進出小區的大量車輛，無疑都增加了安全隱患。
2、施工管理
屋體類
私自拆改承重墻、剪立墻，在承重墻上開孔，拆除連接廚房和陽臺墻體，刨鑿、重擊樓板、外墻內側及排煙管道，不適當增加樓板靜荷載，以上現象屢見不鮮。
破壞外立面，下挖地面用作地下室或儲物間；擅自封閉陽臺，違規安裝防盜門、防盜窗、防盜網、防蚊紗窗、空調外掛的現象尤為突出。
此外，改變房屋建筑結構及使用功能，在樓頂隨意搭建陽光棚、安裝太陽能熱水器都會帶來一系列的后遺癥。
電（強電、弱電）類
違規用電操作。施工用電不接漏電保護器，不從總開關接線（直接從墻體上的插座上接電）。由于施工用電功率大導致跳閘、短路、開關燒壞現象時有發生。
暗藏電線不穿管，沒有申請就使用碘鎢燈、電熱壺等高功率危險設施。
隨意改動網絡、電話、可視對講等弱電線路。由于更改弱電線路要求技術高，專業強等特點，也就決定了更改后無法使用，頻發故障。
水（給水、排水、防水）類
封改陽臺落水管，封改給水管道；施工前地漏未采取保護措施，引起后期排水不暢，水管堵塞，地漏返水。
另外裝修人在裝修過程中容易破壞廚房、衛生間地面防水層，而后期又沒有重新刷防水膠，引起房屋滲、漏水現象發生。
3、環境管理
裝修垃圾亂堆放。部分裝修人抱著僥幸的心理將垃圾丟在后樓梯、樓道、電梯旁、小區的拐角后就一走了之。
節假日施工噪音。裝修管理上規定：節假日原則上允許施工，但不得進行有噪音和帶有散發性氣味的工作。然而在實際操作中裝修工卻不理這一套，想打墻就打墻，想切割大理石就切割大理石，導致利用節假日休息的業主們怨聲載道。
4、設施設備管理
私自改燃氣、暖氣管道，管道被埋于墻下、天然氣表被罩住。管理處要求其整改，裝修人不予配合。
原因
1、業主原因
裝修意識薄弱、裝修知識欠缺。表現在請裝修隊時比較隨便，裝修合同不簽，管它有證還是無證。另一方面由于對裝修了解不夠，往往出現想監管而管不了。
觀念守舊。一方面是小農意思根深蒂固，我的房子我做主，裝修中往往只顧小家不顧大家，更別談顧及整個小區的外觀。另一方面是迷信，裝修中夾雜濃烈的迷信色彩，這面墻擋住風水，得拆；那扇門朝向不好，得改。
2、施工方原因
不負責任
你給工錢我就幫你干活，至于我干的活會不會影響外觀，會不會影響鄰里，會不會留有隱患我不管。關于這一點在裝修游擊隊身上表現尤為明顯。
不夠專業
筆者在裝修巡查中就經常遇到這樣一類裝修人員。打墻的分辨不出什么是承重墻，改水管的看不懂平面圖上的水管走向，試想，請這樣的裝修工人搞裝修，不出錯、不違規才怪。
不熟悉小區的裝修規定
那么你再專業，難免也會做出與裝修規定不符的事情。
3、物業管理處原因
宣傳、監管不到位；有制度不執行，或執行時不徹底，不果斷。讓業主誤以為一件事可做可不做，產生做了也沒事的心態，其結果錯失監管的最佳時機；管理裝修的人員本身對法規、條例及小區的裝修規定不太熟悉，不夠專業。
4、法規制度方面原因
例如建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，深圳市實施的《深圳市家庭居室裝修管理規定》對裝修人自裝未做說明，只是對裝修人住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業作了限制，對業主自裝還是一片空白。而自裝本身就是一個比較模糊概念，再加上無法可依，實行監管比較困難。
后果
1、安全隱患：包括生命和財產安全兩部分。主要體現在下述幾個方面：
無論是裝修工人違規用電，私自拆改燃氣、暖氣管道，還是明火作業都為火災發生提供可能，結果就會危及人們生命財產安全。例如南寧市民主路工人文化宮內的好地演藝城失火。火災原因就是因為施工工人使用碘鎢燈引燃“天那水”所揮發的氣體，導致火災發生，損失慘重。
柱體、墻體被拆改，不適當增加樓板靜荷載，下挖房屋地面，致使房屋存在嚴重的安全隱患。例如2004年底，北京市朝陽區某小區由于一戶業主野蠻裝修，私拆承重墻，引起整個高達28層樓處于瀕臨坍塌的危險境地。
此外，衛生間防水破壞造成的漏水，水管堵塞造成的返水都會給業主帶來一定的經濟損失，甚至會引起鄰里關系緊張。
2、維修量增大，投訴量增多。裝修戶不遵守施工作業時間、節假日噪音施工，包括地漏堵塞，房屋滲漏等現象都容易引起業主投訴。在處理這些遺留問題時，管理處稍微處理不當都有可能引發業主拒交物業管理費、水電費等一系列后遺癥。
3、小區變成臟、亂、差。試想整個小區出現垃圾亂丟，房屋亂建，防盜設施規格不一，空調安裝不統一等現象，臟、亂、差就在所難免，小區一片混亂，房屋也甭想升值。
對策
1、物業管理公司加強對住宅裝修的指導和監督
加強宣傳力度
開設業主裝修課堂，聯系知名的裝修公司聯合授課，一定會受到業主歡迎。物業通過開設課程又達到了宣傳裝修規定的目的。
充分利用資源。管理處可通過一定的方式和途徑在小區內進行宣傳。如懸掛“違規裝修害人害己”的宣傳條幅，印發宣傳資料，利用小區的板報欄、廣播進行裝修法規、條例、小區的裝修規定的宣傳，發現問題苗頭，及時發整改通知單，必要時可借助專業技術人員，增加說服力。
加強培訓
要提高裝修管理水平必須加強員工內部培訓。通過現場演示、模擬辦理裝修手續，解答業主提出的各種裝修問題等方式進行員工培訓，內容涉及建筑知識、裝修法規、小區具體裝修管理規定等，并進行考核。只有專業的員工，才會有良好的控制；只有良好的控制，才會有良好的管理效果。
加強審批控制
裝修管理工作中要做到“四控制”，即對裝修資格、項目審批要嚴格控制；對進出人員要嚴格控制；對建材進出、裝修垃圾堆放要嚴格控制；對裝修巡查要嚴格控制。筆者認為辦理裝修過程中的提醒一定要到位，特別是裝修常發事項要說明清楚（如滲漏，堵塞、短路、結構破壞、超載等），詢問要面面俱到，力爭做到讓裝修人無漏洞可乘，無漏報隱瞞工程發生。
加大巡查力度
明確巡查事項。巡查事項主要包括：“兩體一面”（墻體、柱體、外立面）和“三防二電”（防水、防火、防盜、強電、弱電）的巡查。另外還包括證件巡查、燃氣巡查、管道巡查、作業時間巡查、環境衛生巡查、作業規范巡查、違章留宿及活動監控。
明確責任。按片、棟確定責任人，分工明確，責任明確，誰主管，誰負責，誰跟蹤。在這里需要強調的是維修、護衛、主管裝修人員一定要走出去，走出去方能及時發現問題，解決問題。
提高服務水平
物業在裝修中有兩個職能：管理職能和服務職能。裝修管理中要注意方式方法，切不可輕易停水停電，沒收裝修工具，罰款，以免導致裝修人反感，不配合管理處工作，引起積怨。
強化前期介入
開發商在審核建筑設計單位的圖紙時，一般是從建筑本身的角度出發。物業審核圖紙更多的會從業主的角度看問題。物業公司根據以往積累的經驗，把廣大業主入住后通常對住宅的需求與設計師溝通，在設計圖紙上盡可能滿足業主合理要求，注意美觀與實用結合，體現公共景觀的品質和人性化。否則，由于設計上本身存在先天不足，裝修管理、制止違章搭建重任就落到物業公司身上，管理起來顯得蒼白無力，力不從心。
創新管理
筆者在這里想提出“堵不如疏”的觀點。顧名思義堵就是圍追堵截，疏就是引導疏通。筆者以前在管理裝修中更注重的是引導裝修。即引導業主朝一個合理方向去做，而非一味強制這也不能，那也不能；一味灌輸說教式概念，什么房屋的保值增值，裝修人聽起來反感，這種強性管理規定運用到實際中反而適得其反。時至今日，物業管理既然強調的是服務而非管理，我想裝修強調的也應該是引導而非監管。
2、業主加強學習裝修法規條例，改變觀念
從根本上改變業主對裝修管理的認識，對業主來說，應咨詢裝修專業公司，不能隨心所欲地進行裝修。裝修不當產生的后遺癥，不但影響到居住質量，造成損失，而且容易引發鄰里糾紛。春節聯歡晚會演出的《裝修》小品就很能說明問題，能折射出裝修人對物業管理的誤解。關于這一點從扮演業主的鞏漢林說的話中就能體現。“物業來了又怎么了，我交過裝修保證金了，我家里我想怎樣裝修就怎樣裝修。”其實這就是對物業管理缺乏最基本的認識和了解，對他們來說，物業管理存在的作用不是服務他們而是苛求他們。
3、業主委員會應發揮監督協調作用
業主委員會應當經常與物業管理公司進行溝通，并監督物業管理公司的管理和服務狀況，督促房屋裝修施工人員遵守有關的法規和公約，及時調解裝修不當引起的鄰里糾紛，對業主或使用人違規行為進行勸阻、制止并督促其整改。
對裝修人違反法規、條例、公約，經勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會通過，業主委員會推薦代表可向人民法院提起民事訴訟。
4、行業主管部門應當加強對違法裝修的行政執法力度
行業主管部門應當完善行政執法工作程序。對裝修人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現場調查、取證、核實，經核查屬實的，根據《物業管理條例》的相關規定，責令其限期改正，罰款。
5、媒體加強對房屋裝修的正面宣傳和引導。并把違規裝修單位、裝修人進行公開曝光，對違反法律法規的裝修人或裝修公司不要姑息，不要手軟。
