（上海農林職業技術學院，上海松江：201600）
注:本文摘自上海農林技術學院
摘 要：按揭貸款購房在現代社會中越來越普遍，大部分人都采用等額還款方式，因為它相對于等本還款方式而言具有前期還款壓力小的特點。作為借款人，我們必須知道每期還款額為多少，其中本金與利息又分別是多少，是否在我們預期的承受范圍內。當國家調整貸款利率時，我們會增加多大的還款壓力，新的還款額又如何計算。諸如此類的問題對于非財務專業人士確實很困難。鑒于此，本文介紹三個EXCEL財務函數pmt、ppmt、ipmt在解決上述問題中的應用，簡單明了易學，任何非財務專業人員都能輕松掌握。
關鍵詞：等額還款；pmt；ppmt；ipmt
1問題的提出
“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業產權轉讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業的產權轉讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。
現代社會中，隨著居民收入水平的提高以及消費觀念的轉變，按揭貸款購房、購車孕育而生。按揭貸款的還款方式有兩種——等額還款法與等本還款法，目前選用等額還款方式的人比較多，因為它相對于等本還款方式有前期還款壓力小的特點，缺點是在前面月份的還款額中，利息所占的比例相對較大，而本金所占的比例相對較小，如果提前還款，會因為支付了更多的利息而“吃虧”。作為借款人，我們必須知道每期需要支付多少本金和利息？每期償還的金額是否在我們預期的承受能力內？在貸款期內，遇到國家調整貸款利率，如何重新測算每期需要支付多少本金和利息？相比原來還款壓力增加多少？諸如此類的問題，對于一些不熟悉財務的專業人士來說，計算確實很困難。這里，筆者介紹三個EXCEL財務函數，它能輕松地解決非財務專業人士在日常經濟生活中所碰到的各種按揭還款的計算問題。
2 pmt、ipmt、ppmt函數
Excel提供了非常豐富的各種函數，其中財務函數中的pmt、ipmt、ppmt在按揭還款計算中簡單實用。
2.1 pmt函數
Pmt (payment) 函數用來計算等額還款條件下每期應償還的金額，這部分金額由本金及利息組成。它的基本格式：
Pmt (rate，nper，pv，fv，type)
上式中各符號的含義如下：
Rate——貸款利率
Nper——總還款期限（number of period）
Pv——貸款的本金（present value）
fv——貸款的本利和（future value）
type——類型，等額還款的實質是各期還款額組合在一起構成年金，當type為0時為普通年金（還款在每期期末）；當type為1時為即付年金（還款在每期期初），EXCEL中默認的type值為0。
例如，Pmt (6.8%/12,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12、還款期為120個月、貸款金額為200 000元的條件下每月所需要償還的金額（包括當期應償還的本金與利息）。
2.2 ppmt函數
ppmt (principle of payment) 函數用來計算等額還款條件下每期應償還的本金部分，它的基本格式：
Ppmt (rate，per，nper，pv，fv，type)
與Pmt函數相比，ppmt函數多了一個要素——per，per表示目前處在第幾個還款期，比如第1個月，第二個月，由于在等額還款方式下雖然每期償還的總金額（本金+利息）相等，但是各期的本金及利息不相等，隨著時間的推移，每期償還的本金逐漸增加，利息逐漸減少，所以在Ppmt函數中要多一個要素per。
例如，ppmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12、還款期為120個月、貸款金額為200 000元的條件下第10個月所需要償還的本金。
2.3 Ipmt函數
Ipmt (interest of payment) 函數用來計算等額還款條件下每期應償還的利息部分，它的基本格式：
Ipmt (rate, per，nper，pv，fv，type)
例如，Ipmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12、還款期為120個月、貸款金額為200 000元的條件下第10個月所需要償還的利息。
很顯然，上述三者存在這樣一個關系：
Pmt = Ppmt + Ipmt
3實例分析
3.1 單一貸款方式
所謂單一貸款方式是指純公積金貸款或者純商業貸款，而不是兩者的組合，此時只有一個貸款利率。
例如，小王購買一套住宅，總價格30萬元，首付10萬元后從銀行獲得商業按揭貸款200000元，年利率6.8%，期限10年，采用按月等額還款方式，請計算小王每月的還款額？為此，我們需要在EXCEL中設計一個如下的表格。
表1 單一貸款方式等額還款計算表
在表1的B3單元格輸入 =ppmt(6.8%/12,A3,120,200000)，然后利用EXCEL的填充柄功能往下填充至B121單元格即可；同理，在C3單元格輸入 =Ipmt(6.8%/12,A3,120,200000)，然后往下填充；在D3單元格輸入 =pmt(6.8%/12,120,200000)，然后往下填充。至此，一張完整的等額還款計算表就出來了。當然，“當月應還的總金額”一欄也可以這樣計算：在D3中輸入公式 “=b3+c3”，之后往下填充，其計算結果與用函數pmt的計算結果完全一致。另外要說明的是，上表計算結果中的負號僅僅表示“還款——現金流出”的意思。
3.2 組合貸款方式
所謂組合貸款方式是指既有公積金貸款又有商業貸款，此時有兩種不同性質貸款的利率。
假設上例中房價總額40萬元，小王除了20萬元年利率6.8%的商業貸款外，還有10萬元年利率4.77%的住房公積金貸款，其他條件不變，計算小王每月的還款額。為此，我們只需把上表稍做變動即可，償還本金及利息的計算公式參照表1。
表2 組合貸款方式等額還款計算表
3.3 貸款期內國家調整利率
若遇到國家在貸款期內調整利率，那么利率調整后每月的還款本金和利息如何重新計算？比如，表1中半年后國家上調貸款利率至7.2%，從第7個月開始每月如何還款呢？
我們可以按照下述步驟來解決這個問題。首先，計算截止到利率調整時已經累計償還的貸款本金總額。根據表1可知，半年內已經償還的本金總額為7109.70元（1168.27+1174.89+1181.55+1188.25+1194.98+1201.75）；然后，計算截止到利率調整時尚欠的貸款本金。本例中尚欠貸款本金200000 －7109.70 = 192890.3 元；最后，我們把它當做一筆新的等額償還按揭貸款來處理，即：貸款本金192890.3元，貸款期限114個月（120－6），貸款年利率7.2%。根據上述分析，我們重新編制一個還款表，結構與上表一致，唯一的區別是還款期剩下114個月了，然后把PPMT、IPMT、PPMT三個函數中的利率（RATE）、期數（NPER）、本金（FV）改成7.2%/12、114和192890.3便可。利率調整后的計算結果如下（此表中的期數1為第7個月，期數2為第8個月，類推）。
表3 利率調整后的等額還款計算表
從表3與表1的對比中可以發現，利率調整后，每月相對原來多還2341.03 － 2301.61=39.42元，還貸壓力增加1.71% 。
4結論
按揭貸款現象在現代經濟生活中日益增多，其還款方式主要有等額償還與等本償還兩種，等本還款的計算相對簡單。在等額還款法中，只要我們充分利用pmt、ppmt、 ipmt這三個Excel財務函數，再設計一個合適的表格，就能非常快速、便捷地解決按揭計算中的系列問題，比如每期還款的本金、利息、當期尚未償還的本金等。
參考文獻
[1]馮睿．實用Excel 會計表格設計．北京：電子工業出版社，2007.
[2]宋燕，劉丹．實用Excel 會計系統設計．北京：電子工業出版社，2007.
