舒圣祥
8月初，正在內部征集意見的深圳市《城市更新條例（草案稿150731）》，首次提出了“產權置換按照建筑物使用面積（套內建筑面積）測算，置換比例（即拆賠比）不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3”和“如果不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項目實施主體”等突破性條款。
城市拆遷無疑是一個大難題，一方面各種強制拆遷事件不斷上演，另一方面也確有所謂“釘子戶”獅子大開口的案例。在公平與效率之間，如何找到一個平衡點，既不讓被拆遷戶利益受損，又能保持相應的城市更新效率，一直都是對地方政府善治能力的考驗。截至目前，雖然相關法律越來越完善，但似乎仍然沒有找到很好的解決辦法，相關的社會共識與妥協諒解并未實質性達成。在此背景下，深圳出臺的這個辦法，雖然尚在內部征求意見，但的確堪稱“大膽的突破”。
首先是明確規定了拆賠比，不得低于1∶1，也不得高于1∶1.3。這意味著，拆遷補償有了“地板”和“天花板”，不再是交易雙方不受限制的自由談判。對此，有專家認為，“拆賠比標準是明顯在收斂這兩年拆賠比的大口子，將避免開發商為了轉嫁成本推高房價，拒絕以城市大部分人利益來補償小部分人。”這話的意思是，被拆遷戶不再能夠獅子大開口，消除了“拆遷一夜暴富”有助于遏制房價，從而不再以多數買房者的利益來補償少數被拆遷戶的利益。神奇的是，在這個敘述邏輯里，竟然沒有開發商和土地財政任何事情。
不排除降低拆遷成本會讓買房者間接受益，但現如今的房價顯然不只有開發成本這一個決定性因素。因此，限制拆賠比，最大的受益者是開發商，是土地財政，而不會是買房者。將買房者和被拆遷戶置于利益對抗的位置，偷換了拆遷過程中真正的利益命題，是非常不負責任的。更重要的是，“不得低于1∶1，不得高于1∶1.3”的科學依據到底是什么？這樣的做法，是否有違“讓市場發揮決定性作用”的原則？
相比拆賠比，更大的“突破”還是“強制征收”和“強制售賣”的條款。作為公民私有財產，被拆遷戶理當擁有對個人房產談判交易價格以及決定是否同意交易的權利。可如果按現在披露的草案，個人將會失去這一切權利，代之以“少數服從多數”的強制。只要不同意的人數少于5%，那么這部分人將不再有權對自身房產說了算，而是必須服從多數人的決定。而且，執行這樣的條款，并不需要通過法律的途徑經過法院的判決，僅需向地方政府提出申請即可，而地方政府與開發商往往本來就是利益共同體。
在依法治國的理念下，這明顯有違上位法的規定。我國《憲法》明確規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯。”所謂“少數服從多數”的“強制征收”和“強制售賣”條款，顯然有違憲法。在公民合法私有財產面前，不能單純為了提高拆遷效率搞“少數服從多數”，這與依法治國理念可謂格格不入。
