你好，這是一篇《購房攻略》。文章的大部分內容，諸如統計數據、趨勢判斷等，均來自于北大國發院徐遠教授的《房地產特輯課程》。對其中一些關鍵點，我自己也做了相關的備注和分析。
文章根據徐遠老師課程整理的購房策略，提出并解答了3個問題。在文章末尾有這3個問題的“總結版”，可跳過文章中的數據和計算，方便直戳重點。
· 正 · 文 · 來 · 啦 ·
買房一直是勞動人民的心頭大事。針對買房，總結下來大多有這三個方面的問題：
1.房價有沒有泡沫，跑得過通脹嗎？
2.這筆買房錢能不能投資，能不能租房？
3.房價怎么漲，房子怎么買？
接下來逐一解答這三個問題。
問題1：房價有沒有泡沫，跑得過通脹嗎？
（1）關于泡沫
可以用基本的“供求關系”來看。供給少，需求多，則房價上漲。以北京和紐約為例。
需求：北京是中國的政治文化經濟中心，也就是三個中心；紐約是美國的經濟中心，只有一個中心。這表示北京的資源多于紐約，而買房買的是就是地段（資源）。北京人口又多于紐約人口，從需求面講，北京的需求更多。
供給：北京的有效住房要比紐約少。原因在于閑置率較高，有些房子是國家機關、事業單位旗下的非賣品；另外城市規劃要求北京的樓房限高，而紐約曼哈頓房屋很高很密集。從供給面講，北京的供給更少。
供給少，需求多，北京的房價應該高于紐約。而事實上，對比相同區位和檔次，紐約核心區均價14萬（人民幣），北京平均8萬。
假設中國經濟平穩發展的話，那么北京的房子投資潛力還很高，房價高不代表有泡沫。將這個“供求關系”用在其它城市，也能夠進行大致判斷。
衍生問題：沒有泡沫，政府到底在調控個啥？
調控的是房價的增速。漲還是要漲的，但不能漲得太快。2015-2017年，國內房價增速很快，是這次調控的直接原因。
（2）關于通脹
先說明通貨膨脹率的概念：貨幣超發部分與實際需求量之比。比如實際需求量為100元，實際發行量為110元，那么通脹率為10%。
在這個正的通脹率下，原本的100元實際上貶值了，實際價值為90.9元。
回到正題，2000-2016年我國平均通脹率2.7%，央行統計2017年通脹率為7.5%，也就是說，只要在2017年你的投資回報率超過7.5%，才不會虧錢。
用房價來衡量，假如2017年初房價10000元，到了年底，需要漲到10750元才不會虧錢。
在買房的角度，計算房價變化，可粗略估計是否能跑贏通脹。上述公式為理想情況下，實際數據需要考察當地城市的價格變化，以及央媽的最新動態。
問題2：投資或者租房劃算嗎？
（3）關于投資
央行統計2017年通脹率為7.5%，也就是說，只要在2017年投資回報率超過7.5%才不會虧錢。
舉個例子，余額寶每10000元每年收入405元，其回報率可簡單計算為4.05%，比同年通脹率7.5%要小一點。部分P2P金融產品，回報率能達到10%以上，就跑過通脹率了。
其他理財產品均可以粗略估算收益，常見的“七日年化收益率”，可以等同為該產品一年的投資回報率。
（圖為某定期理財產品收益率）
合理分配自己的資產，通過理財的方式有機會跑贏通脹率。
數據表明，從2003到2017這14年時間里，房價增長10倍。如果首付30%，也就是3倍多杠桿的話（1/30%），房子就漲了30多倍；相比股票增長在5-6倍，基金債券增長在1倍左右。相對來說，如果都能賺到收益，投資房產收益會多一些。
杠桿：可簡單理解為乘法，用較少的資金乘以杠桿獲取較多的資產。比如想買一套300萬的房子，自己出了60萬，借了240萬慢慢還。那么這個杠桿就是300萬 / 60萬=5倍。杠桿越高，風險和收益就同時變高。為防止金融風險，銀行等機構會對杠桿進行限制。
（4）關于租房
租比買便宜，只適用于短期。長期來看，購買會比租金更便宜。
舉個例子，假設月租1000元，租金每年增長5%，租30年和70年后，租金會漲到4.3K和30K，對應年租金5萬和36萬。
這里假設月租每年都在按照5%增長，實際上數據統計全國城市增長率在6%以上。數據只做推論，有較高的假想成分。
這只是一年房租，也證明只允許短時間租房。長期看來，買房是一次性買斷未來很多年的租金和通脹。
問題3：房價怎么漲，房子怎么買？
（5）房價怎么漲
買房的目的，不僅為了生存，更要為了增值。
影響房價的因素有挺多，最基礎的、也是最容易理解的就是“地段”，好的地段房價都是在不斷增長的，譬如北上廣深，也包括一些珠三角長三角周圍的城市。
除了地段，外來人口的多少也能反映一個城市的規模和資源聚集能力。人口多樣構成了更復雜的分工，每個人都有生存的機會，隨即產生購買力。
除了“地段”“人口”這兩個比較明顯的影響因素，還有一些不常見但比較重要的因素。
兒童增長的速度：學齡兒童的增多使得買房成為剛需，同時解決小孩能上學，房產能增值。
上市公司的數量：國內公司上市較難，耗時耗力。上市公司數量多則是明這個城市公司質量好，經濟或利好。
財政收入：財政赤字，即入不敷出時，政府就容易大量賣地，對房價形成壓力。
服務業占比：服務業比工業主導的城市更容易對抗經濟下行，下行是目前我國經濟的一個大背景。
買房的目的，不僅為了生存，更要為了增值，改善自己的財務狀況。這要求什么呢，在看到買房的負擔時，也要多多關注房產的資產價值。
（6）怎么買
先上車原則：一些人認為房子要一次買好。考慮太多遲遲不下決定，拖著拖著越來越買不起。先上車，就是先定個買得起的小目標（支付的得起的小房子），等著小房子增值，再找機會換更理想的，滿足條件更多的。
稀缺原則：房子的價值不在于本身價格，而在與附近的稀缺資源，例如學區。要考慮學校醫院商圈各類辦事機構。如果市中心的房價太高，則考慮交通便利為主導的地區。
省錢原則：合理安排首付和月供。少付首付：減輕早期支付壓力，幫助自己對抗通脹。多用貸款：貸款期限要長，盡量推遲支付（比如等額本息），也是為了對抗通脹。使用公積金貸款：利率低，減少自己的月供。
· 重 · 點 · 來 · 啦 ·
3個問題已經回答完了，最后整理一遍文章重點。
問題1：房價有沒有泡沫，跑得過通脹嗎？
房價高不代表有泡沫。北京比起紐約供應少需求大，但同規模房產價格要低于紐約。如果經濟持續平穩發展，北京的房價還有進步空間。
通脹率可以理解為貨幣貶值程度。比較房價增長率和當年通貨膨脹率，可以粗略的估算，投資房產是否能夠把貨幣貶值的損失給拉回來，甚至達到資產增值的效果。
問題2：投資或租房劃算嗎？
常見理財產品的“七日年化收益率”可以看做是投資回報率。合理進行資產分配可以使得回報率超出通脹率，賺得收益。相比下來，投資房產要比股票基金等，收益更高。
不支持長期租房，一個有潛力的城市，其房租的增長是很迅速的。買房則是一次性買斷未來很多年的租金和通脹。
問題3：房價怎么漲，房子怎么買？
影響房價的因素：比較明顯的是地段和外來人口數，還有一些因素，如兒童增長速度、上市公司數量、財政收入和服務業占比。
買房要遵循先買上，再換新，選擇稀缺資源多或交通便利的地方。少付首付，多用公積金貸款。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
文章先寫到這里，對于房價的一些共性或大方向的走勢，本文提供了一桿標尺。個人考慮的諸多細微因素，還需拿好這桿“標尺”，自行對比。關于寫這篇文章引發的一些其他思考和補充，將整理在下一篇文章中。如果喜歡文章，可以轉發讓更多的朋友看見。
