各位水友大家好，歡迎來到木水吹稅時(shí)間！
上一期和大家分享了房開企業(yè)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以及銷售額是如何計(jì)算確定的。我們通過上一期的分享了解到，一般計(jì)稅方法下，計(jì)算銷售額時(shí)是可以扣除對應(yīng)的土地價(jià)款的，那么問題就來了，對應(yīng)的土地價(jià)款包括什么內(nèi)容，又如何確定呢？房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售周期一般都比較長的，而土地價(jià)款一般在開發(fā)的前期就已經(jīng)全部支付完畢，如何確定當(dāng)期的銷售所允許扣除的土地價(jià)款呢？
所以本期，就和大家分享一下計(jì)算銷售額時(shí)，對應(yīng)的土地價(jià)款包括什么內(nèi)容，以及如何計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款
一、支付的土地價(jià)款包括什么內(nèi)容以及需要提供什么憑據(jù)
根據(jù)18號公告的規(guī)定，支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
但是上述的規(guī)定比較籠統(tǒng)，單純看這個規(guī)定，有很多實(shí)務(wù)的問題也是解決不了的，例如，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否計(jì)入可扣除的土地價(jià)款？向政府部門支付的市政配套建設(shè)費(fèi)、所繳納的契稅等呢？
所以我們需要再查閱另一個文件——《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號，簡稱140號文）
根據(jù)140號文的規(guī)定，所謂的向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。同時(shí)，在取得土地時(shí)向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。
簡單概括一下，支付的土地價(jià)款包括向政府部門支付的土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用、土地出讓收益等，以及向被征收單位和個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。但不包括諸如城市配套建設(shè)費(fèi)、契稅等稅費(fèi)。
上述的土地前期開發(fā)費(fèi)用，僅限于向政府支付的部分，因?yàn)槿绻窍蚱渌麊挝毁徺I前期開發(fā)服務(wù)，是可以取得對方開具的專票用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的。
同時(shí)，根據(jù)18號公告和140號文的規(guī)定，扣除土地價(jià)款，需取得如下的憑據(jù)：
向政府部門支付的土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用、土地出讓收益等，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
向被征收單位和個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
二、土地價(jià)款確定的疑難問題——實(shí)物補(bǔ)償
說到拆遷補(bǔ)償費(fèi)的問題，就存在一個實(shí)務(wù)中稅企爭議較大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了向被拆遷方支付貨幣補(bǔ)償以外，很多時(shí)候會同時(shí)向?qū)Ψ綗o償轉(zhuǎn)讓拆遷安置物業(yè)的，即涉及到實(shí)物補(bǔ)償。
拆遷安置物業(yè)無償轉(zhuǎn)讓，涉及到視同銷售不動產(chǎn)的情況。同時(shí)，之所以無償轉(zhuǎn)讓安置物業(yè)，是因?yàn)槠髽I(yè)需要取得開發(fā)用地，所以這部分安置物業(yè)，實(shí)質(zhì)上也相當(dāng)于取得土地時(shí)需要支付的拆遷補(bǔ)償對價(jià)。因此，企業(yè)一方通常認(rèn)為可以計(jì)入允許扣除的土地價(jià)款中，但是，大部分主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都普遍認(rèn)為，可以計(jì)入土地價(jià)款的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，僅限于貨幣補(bǔ)償部分，實(shí)物補(bǔ)償部分不允許計(jì)入。
其實(shí)，從法理和稅理上分析，實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償，只是補(bǔ)償?shù)男问讲煌鋵?shí)質(zhì)上都是對被拆遷方的補(bǔ)償支出，不應(yīng)該區(qū)別對待的，況且財(cái)政部和稅務(wù)總局的文件、公告等政策法規(guī)，都沒有明確規(guī)定只有貨幣補(bǔ)償允許扣除而排除實(shí)物補(bǔ)償，根據(jù)法不禁止即允許的原則，更不應(yīng)該區(qū)別對待。不過，從我們目前了解過的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑，目前并未有哪個稅務(wù)機(jī)關(guān)允許實(shí)物補(bǔ)償計(jì)入允許扣除的土地價(jià)款的。
三、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款如何計(jì)算
正如我們前面講到，房地產(chǎn)的銷售周期是比較長的，而土地價(jià)款的支付一般在開發(fā)的前期已經(jīng)支付完畢，這就存在一個如何把土地價(jià)款分配到當(dāng)期銷售中去的問題了。
根據(jù)18號公告的規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
光看政策的描述比較抽象，我們直接看個案例。
案例：G房地產(chǎn)公司，一般納稅人。開發(fā)一個新項(xiàng)目，通過“招拍掛”方式取得土地，支付土地出讓金5000萬元，同時(shí)向被拆遷方支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬元，繳納城市配套建設(shè)費(fèi)500萬元，契稅150萬元。開發(fā)過程中，累計(jì)發(fā)生可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額500萬元。項(xiàng)目總建筑面積為10500平方米，其中可以出售商住物業(yè)的總建筑面積為9000平方米，可以出售的地上計(jì)容積率的車位1000平方米，未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的物業(yè)用房等公共配套設(shè)施500平方米。2020年5月，出售商住物業(yè)1000平方米，地上車位100平方米，當(dāng)月可以扣除的土地價(jià)款是多少？
首先我們確定支付的土地價(jià)款金額：
5000+1000=6000萬元
然后再計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：
[（1000+100）÷（9000+1000）] ×6000=660萬元
同時(shí)，18號公告規(guī)定，一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。至于臺賬的格式，稅法并未提供，只要能清楚核算土地價(jià)款扣除情況即可。
通過上述的舉例，相信大家都知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款包括什么內(nèi)容以及如何計(jì)算和確定了，本期的分享到此結(jié)束。下一期，將會和大家分享預(yù)繳增值稅如何計(jì)算、申報(bào)及抵減。
