房產確權爭議和法院審判傾向綜述
一
房產糾紛是法院目前受理較多的案件，也是律師近期代理常見案例。由于法律對房產確權審判傾向在實踐中不斷完善，且個案的情況不同，又較復雜，使一些當事人對房屋確權認識多有誤判。包括律師在起訴中也會出現偏差。為此，上海市光明律師事務所結合律師承辦的案例，近期舉行關于房產確權爭議和法院審判傾向的交流會。現綜述如下:
(一) 購房目的原則
本所俞建國律師代理原告張某與被告丁某一起離婚糾紛案，原告提起訴訟要求離婚。被告丁某提出房屋確權。原告張某與被告丁某原是一個公司職工，被告擔任公司會計。原告稱購買房屋系由其母親提供出資，由于信任被告丁某，其又認識開發商，房價可打折，故將購房款交由被告代為辦理購買房屋事項，產權證姓名為原告，原告認為購房與被告無關。三年后，結婚因被告無房，所以讓其暫住。被告抗辯，該房屋系被告出資購買。被告向法庭提供匯付支票，由此，購房的目的各述己見。原告認為，房產所有人為原告所有，并系原告購買，屬婚前財產。
法院經審理查明，該房屋登記在原告名下，且由原告使用。購房三年后，原被告結婚，并實際居住在該購入房屋。盡管被告提供匯款至發展商賬戶證據。法院根據原告匯入被告銀行賬戶款項，進行確權。原告出資交付給被告為現金。原告提款金額以及提款日期，與被告銀行賬戶同一時間內增加的存款金額和日期比對，證明被告部分增加存款系原告交付。被告對款項來源無法舉證。法院認定，購房款項大部分資金由原告提供，逐按各方出資金額確認房產份額。并由原告將被告支付款項的支付給被告，原告取得房屋。
(二) 實際出資人原則
本所俞建國律師代理一期購房案確權案。該購房至起訴中間時間長達15年。房屋產權登記在被告白某名下。但購房合同，購房發票均由原告張某持有，并房屋實際由原告張某居住。原告訴稱，由于原告工作在外地，沒有公積金，無法辦理公積金貸款，借用被告名義貸款，并首付款也為由原告支付，盡管貸款使用被告名義，但公積金貸款由原告歸還。故要求確認房產為原告張某所有，并判令被告協助原告辦理相應產權登記手續。被告認為原告持有購房合同、發票，系代理被告辦理房產登記手續取得。首付款系被告支付。
對該案不少人認為物權與債權分屬不同法律關系，原告確權不應支持。俞建國律師認為，根據2013年6月23日最高人民法院(2013)民一終字第45號《民事判決書》審判案例，應從房屋實際出資，包括實際還貸、實際居住人以及房屋交接情況，確認實際權利狀態。該判決書載明:“本院認為:不動產權屬證書并不具有代表不動產物權的功能，其作用僅是證明證書所載法律事實或法律行為曾經發生，至于證書有無和存在與否不能直接決定實體法律關系存在與否”。因此，在訴訟中，不動產權屬證書僅具有證明作用，在有其他證據證明不動產實際權利狀態與不動產權屬證書記載不一致的情況下，應當依法確認實際權利狀態。由此，本案被告對原告實際居住無法證明系借用和租用。因原告持有被告姓名的還款卡，證明公積金還款系由原告以被告名義歸還。購房發票原件和購房合同又由原告持有，對首付款的支付明顯不利于被告。故法院對該案判決傾向于原告且有合理性。
(三) 貢獻度原則
本所呂晉律師代理被告談某與原告鄭某房屋共有糾紛案。原告鄭某訴稱，被告系原告之子。原被告共同購買房屋，產權為共有。被告結婚后，原被告之間發生矛盾。被告將原告逼出家門。要求確認房屋產權歸原告所有。原告支付三分之一的折價款給被告。被告認為，其對房屋貢獻度大，要求產權為被告所有。同意支付原告二分之一折價款。被告認為首付款由被告支付。貸款由被告以工資及另處住房租金歸還。
法院經審理認為，該房屋市場價原被告確認330萬元。當時對房屋共有未約定按份共有。應視為共同所有。考慮房屋長期由被告一家居住，應由被告取得產權并給付原告房屋折價款。由于被告出資購買了另外出租房，租金歸被告所有，被告以該房屋租金歸還購房貸款，所以，系爭房屋的貢獻度被告大。故判決房屋歸被告所有，被告支付180萬元房屋折價款給原告。原告配合被告將房屋產權變更至被告名下。
(四) 第三人原則
本所俞建國律師代理被告佘某與原告施某的離婚案，原告訴訟同時主張涉及房產份額及補償款份額。被告母親的一處私房因動遷分得二套住房以及60萬元補償款，其中一套住房登記在被告佘某及原被告婚生之子名下。原告認為其戶口在動遷時已遷入被告母親房屋名下，其應是被安置人，享有房屋產權份額以及補償利益。被告佘某認為，母親動遷房是私房。該房屋動遷是數磚頭，原告戶口遷入該房屋不到一年，且沒有實際居住，拆遷安置協議中原告不是被安置人。該房屋屬母親的私有財產，實際權利人仍屬母親所有。法院經審理認為，原告不享有動遷利益，涉案房屋涉及第三人權利，盡管該房屋是在原被告婚姻存續期間動遷，但其財產性質不變。逐駁回原告施某對房屋及動遷利益的請求。
(五)繼承轉化共有原則
本所俞建國律師代理原告朱某訴被告朱某某共有糾紛案，被告朱某某系原告朱某的堂兄弟。原告的祖母留有農村宅基地祖屋一套。原告朱某父親于被告朱某某父親曾協議將祖屋進行析產，各50%。由于當時都在上海工作，未能辦理宅基地變更登記。原告朱某母親過世后，原告朱某的父親將其名下的房屋份額贈予被告朱某某。原告朱某父親過世，原告朱某逐對屬其母親名下房屋份額歸其所有。被告朱某則認為，已由原告父親將該房屋份額贈予其所有。并認為該房屋屬朱家財產，原告朱某不享有該分割權利。原被告父親析產取得各50%房產份額，各擁有50%均應屬屬于夫妻共有財產，原告朱某主張對母親遺產份額進行分割和享有，且分割并無訴訟時效，與法不悖。
(六)贈與屬個人財產原則
本所梁永直律師代理被告張某、葉某，以及本所肖光明律師代理被告張某某分家析產一案。原告許某訴稱:原告許某與被告張某某原系夫妻關系。被告張某、葉某系被告張某某的父母親。原告和被告張某某在婚姻期間購買商鋪一套，登記在被告張某、葉某、張某某三人名下。原告向銀行貸款100萬元，用于購房。至原告徐某與被告張某某離婚時，尚有貸款65萬元。法院認為雖然訂購房屋首付款發生在原告徐某某被告張某某結婚之前，歸還貸款行為發生在結婚之后。但實際還款由被告張某、葉某歸還。房屋登記在被告三人名下。其中登記在被告張某某名下產權，應屬婚后父母出資，為子女購房，該房屋應認定為夫妻一方個人財產。逐駁回原告徐某訴訟請求。
(七)未成年保護原則
本所梁永直律師代理被告王某、范某以及范某某共有物分割糾紛一案。原告范某、張某訴稱，原告與被告范某某和王某共同購買房屋，因原告現住處沒電梯，年事已高，不堪爬樓梯之苦。并就分割原告和被告已有分割協議，原告75%，被告25%。要求分割被告房屋。原告系被告范某父母親。被告范某和王某系原告的兒子和媳婦。法院認為，原被告合約不能損害被告范某某未成年人的權益。扣除未成年登記份額，剩余的房產份額由原告和被告按約定分割。根據原告置房簡便以及被告對訟爭房屋實際需要。房屋歸被告，被告支付原告房屋價款的50%補償款。
(八)分類取得動遷利益原則
本所梁永直律師代理三原告訴五被告其他所有權糾紛一案。原被告系兄弟姐妹。其母親生前擁有私房一套，共計73.10建筑平方米。本次動遷為數磚頭。三原告未實際居住動遷房屋。根據私產按份所有。原被告爭議重點是其他各類補貼、獎勵費152萬元如何分割。被告認為其應該取得各類獎勵。原告認為，其享有各類補貼中面積獎勵，簽約鼓勵獎，簽約鼓勵增發獎。對自行購房獎、按時搬遷將、搬家費，家用設施移裝費、借房補貼、共同過渡費、未搭建面積獎、裝潢補貼，由法院酌定。法院依法支持原告請求。按約定房產份額判決被告向原告支付款項。對部分非實際居住獎勵按份額分配，由被告支付原告。
(九)實際居住原則
本所黃軍林律師代理被告俞某共有糾紛案，原告楊某、戴某訴稱，原告楊某、戴某系夫妻關系，被告俞某系原告之子楊某的前妻。被告俞某與原告之子結婚后，系爭動遷房屋的在冊戶籍為二原告和被告。后被告與原告之子離婚。但原告戶口未遷。涉案房屋在動遷中被告取得二套房屋，并取得動遷獎金補償。原告系爭房屋共同居住人。且經公證處公證，征收宅地的查閱電子檔記載安置人3名。被告認為系爭房屋屬原告，被告父親租賃，后變更至被告，原告沒有任何貢獻。承租人登記為被告，原住房和新配房人員僅為被告，家庭成員空白。原告實際未居住生活在被告處。系空掛戶口。且現原被告已無親屬關系。原告不是被安置人。原告提供信息與征收政策相悖。被告安置及補償按數磚頭方式計算，不認定安置人口。關于被告取得二處房屋，與原告無關。且原告已享受福利分房，他處有房。故原告不享有動遷利益。法院經審理認定，原告不是共同居住人。不是實際安置人口，原告主張沒有依據，逐駁回原告請求。
