福建xx律師事務所接受原告陳**的委托，指派本所柳xx律師擔任原告訴訟代理人，作為他的訴訟代理人依法參加了本案的審理。通過法庭調查，針對法庭歸納的爭議焦點，根據查明的事實和有關法律規定，發表如下代理意見：
一、原被告簽訂及履行合同過程中的相關事實。
2011年3月××日，在××房地產經紀有限公司的經紀人林某的居間服務下，原告與被告簽訂了《房屋買賣經紀合同》及《補充協議》等附件。簽訂合同時，××公司稱購房定金通常只是兩萬左右，但是被告表示其目前緊缺資金，希望原告能夠付八萬元定金。由于原告迫切要買此房屋，且對該房屋狀況非常滿意，所以答應了被告的要求，并在合同簽訂后立即交付八萬元定金。
5月底，原告通過電話得知被告尚未取得房屋所有權證書，過了幾日，被告又告知可能在6月底也無法取得房屋所有權證書，并要求原告向其支付7000元“辦房本的費用”，并稱肯定能取得房產證。原告當時要求通過××公司將該筆費用交付給被告，但被告堅決不同意，原告只得將費用直接存到被告的銀行卡賬戶。然而第二天，被告又通過××公司將該費用退還給了原告。此后，原告曾到開發商處咨詢此事，開發商稱被告根本就是拒不辦理房屋產權證書，且能否辦理房產證與這7000元無任何關聯。
2011年7月，被告提出由原告另行繳納契稅和公共維修基金，以便將房產證直接更名為原告的方案，且讓原告自行到開發商處辦理更名事宜。原告與其妻子為了能取得房屋所有權，才同意暫時墊付這兩筆費用。此后，原告與××公司的工作人員多次到開發商處要求辦理更名事宜，但得到的答復是必須要被告親自到場，并攜帶契稅及首付款發票才能辦理。原告與被告多方協商，但被告一再推脫，拒不配合辦理更名事宜。
2010年11月，××公司向原告透露被告要移民國外，原告在萬般無奈之下，只得將被告訴至法院，要求被告繼續履行該合同。然而，在前一次的庭審中，被告卻稱其已將房屋退還給開發商。
此外，原告為了履行與被告簽訂的合同，甚至將原有的臺江區××小區××號樓×單元×××室的房屋出售給他人。由于被告的違約行為，原告無法取得本案訴爭房屋，只得對自己房屋的買受人違約，并不得不賠償對方10萬余元違約金。
二、本案訴爭的《房屋買賣經紀合同》及相關附件是合法有效的合同，合同雙方均應善意履行合同約定，違約方應當賠償守約方的經濟損失。
原告與××公司均看過被告與福州**房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，并留存了該合同的復印件。此外，被告本人在《定金收條》中也明確表示其為本案訴爭的臺江區××園××號樓8層805號房屋的所有權人，并在《補充協議》中承諾在2011年6月30日前取得該房屋的產權證書，還約定了違約金。這些條件足以使原告認定被告確為該房屋的所有權人，且相信其一定能取得房屋產權證書，善意履行該合同，并將房屋過戶給自己。因此在簽訂合同時根本不存在被告所謂的“無權處分”的情況。本合同的訂立是雙方真實的意思表示，合同的內容也沒有違反法律的規定，因此合同是合法有效的，雙方均應按照約定善意履行合同義務，違約方應該賠償守約方因違約造成的經濟損失。
三、原告善意本案訴爭的《房屋買賣合同》，在簽訂及履行合同的過程中沒有任何過錯。
原告在合同履行過程中沒有任何過錯，系善意的守約方。合同簽訂后，原告善意履行該合同，向被告支付了定金八萬元，并向房地產中介公司交納了居間服務費17000元和過戶費3000元。在得知被告的房屋契稅及公共維修基金出現問題之后，原告甚至愿意為其墊付兩項費用，以取得房屋所有權證書。原告對于被告所做的一切妥協和退讓，無非只有一個目的，就是讓被告履行該合同，將房屋過戶給自己。然而，最終被告還是沒有履行合同約定的義務。
四、被告惡意違反合同約定，給原告造成了重大經濟損失，被告應當依法賠償。
2011年6月27日，本代理人到福州房屋產權產籍管理中心查詢本案訴爭房屋的所有權登記信息及登記時間，查詢結果為：該房屋的所有權人為陳某，并非本案被告。上一次庭審程序中，被告稱其已經在原告起訴要求繼續履行合同并辦理房屋過戶之后，將房屋退還給房產開發商，這就足以將被告惡意違約的意圖顯露無疑。
正常來講，房屋買賣合同的變更需要合同當事方經過協商達成意思表示一致，并辦理相關手續方可實施。被告如要變更房屋買受人或將房屋退還給開發商也一定需要被告親自到場，其退款時也必須要攜帶原付款憑證。然而此前，原告與××公司的工作人員曾多次要求被告攜帶原購房首付款發票及契稅票到開發商公司辦理變更房屋買受人的手續，但被告卻始終說這些票據已經丟失。
我們認為，被告作為一個成年人，一個完全民事行為能力人，其應當能夠理解簽訂合同的意義，且已經了解和認可違反本合同可能受到的違約金處罰。由于被告惡意違約行為，導致雙方的買賣合同無法繼續履行，因此被告應當按照合同約定承擔違約責任，補償原告的全部經濟損失。
五、鑒于被告惡意違反合同的行為，原告要求被告賠償由此造成的經濟損失是完全合理的。
根據《合同法》第一百一十四條第二款、《北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（試行）》第二十五條的規定，被告應當支付由于其惡意違約行為給原告造成的全部經濟損失，這個損失包括積極損失和可得利益損失。各項損失數額及計算方式如下：
1、原告已支給××公司的居間服務費17000元及過戶手續費3000元，共計2萬元；
2、被告給原告造成的違約損失173525元；
3、由于房價上漲將近30%，被告的違約行為給造成了原告巨大的房屋增值損失，原告對此只主張20萬元的經濟損失；
原告與被告簽訂買賣合同時的房屋單價為每平方米10200元，然而時至今日，該小區的同類房屋的單價上漲至每平方米13000元左右，上漲了將近30%。也就是說，如果被告沒有惡意違約，本案訴爭房屋順利過戶至原告名下，那么原告可以獲得房屋增值數額約為30余萬元。另外，由于被告對原告的違約導致了原告對于第三方的連鎖違約，原告向第三方支付了10萬余元的違約金，盡管原告在本次訴訟當中并未向被告主張該筆損失，但這部分損失是真實存在的。因此，原告要求被告支付該項損失是完全合理的。
六、被告主張本案訴爭買賣合同無效沒有任何依據，況且即使合同無效，那么也是完全由于被告的過錯，被告亦應當賠償原告的經濟損失。
本案合同是合法有效的合同，被告的行為是徹徹底底的違約行為，被告主張本案訴爭買賣合同無效沒有任何依據。此外，即使人民法院認定本合同無效，那么被告對于合同無效的結果有完全的過錯。根據《合同法》第五十八條的規定，被告應當賠償原告因合同無效受到的損失。
綜上所述，原告認為本案事實清楚，證據充分，被告應當償還原告損失，請審判庭維護原告的合法權益，依法裁判。
代理人：
2011年 月 日
