本文系房地產律師靳雙權原創，轉載請注明。
為保護當事人隱私，本文當事人姓名均為化名。
案件介紹：
2013年3月25日，程萌(出賣人)與王子格(買受人)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由王子格購買程萌名下位于北京市朝陽區1311號房屋。
雙方所簽訂的存量房買賣合同第四條約定：該房屋成交價格為83萬元，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施等作價為90萬元……第十條第三款約定：出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起90日內，向房屋所在地戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金;逾期超過90日未遷出的，自逾期超過90日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。雙方簽訂的《補充協議》第一條成交價格約定：甲乙雙方同意，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修及配套設施作價兩者總計為人民幣(大寫)一百七十三萬元，此價格為甲方凈得價，不含稅。
合同簽訂后，王子格依約支付了全部購房款一百七十三萬元，雙方于2013年4月24日辦理了產權變更登記手續，但涉案房屋上至今仍有李林的戶口未從該房屋中遷出。
直至2015年4月18日，涉訴房屋的戶口仍未遷出，在此期間王子格多次找到程萌要求遷出戶口，但是程萌表示那是案外人李林的戶口，自己也已經聯系過他了，但是他也有困難沒有辦法遷出戶口。最后一次因此事雙方大吵了一架，不歡而散。
忍無可忍的王子格將程萌起訴至北京市朝陽區人民法院，要求對方支付遷出戶口的違約金。
北京市朝陽區人民法院依法審理了該案件。
審判結果：
北京市朝陽區人民法院經審理后判決：
程萌于判決十五日內支付王子格遷出戶口違約金8萬元(自2013年5月21日至2015年4月18日止)。
一審判決后，程萌不服上訴至北京市三中院，三中院依法審理后判決：
駁回上訴，維持原判。
二手房買賣糾紛律師靳雙權案件點評：
二手房買賣糾紛律師靳雙權認為，雙方就涉訴房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方應按合同約定全面履行各自義務。根據雙方的合同約定，程萌應當在涉訴房屋所有權轉移之日起90日內，向房屋所在地戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。然而，王子格已于2013年4月24日取得訴爭房屋所有權，但程萌至今未依約履行戶口遷出義務，其行為已構成違約，應當按合同約定支付違約金。
程萌在庭審中主李林其本人戶口不在涉案房屋內，此前不知曉房屋上有他人戶口，現有戶口是案外人李林的，且戶口未遷出系由于李林無處落戶，而非程萌自身原因所致，該情況屬于不可抗力，故其并不構成違約，不應承擔責任。然而法院認定雙方合同約定的“原有戶口”應包括出售房屋時房屋上存在的所有戶口在內。程萌簽約時應審慎審查合同內容，簽約時雙方明確約定了戶口遷出相關條款及違約責任，作為出賣人理應對訴爭房屋上的戶口現狀予以核查確認后再簽約。故對于程萌所持免責抗辯，法院未予支持。
關于違約金計算基數，合同約定為“房屋總價款”或者“全部已付款”，故應以買受人支付的全部款項一百七十三萬元為依據。關于違約金的數額，由于買受人取得房屋所有權，出賣人取得相應對價系房屋買賣合同之主要目的，而程萌已依約履行將房屋過戶并交付給王子格之主要合同義務，王子格主要合同目的已獲實現。根據我國法律規定，違約金具有補償性，以填補損害為目的，依規定約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求法院予以適當減少，程萌已于庭審中明確提出違約金過高之主李林。此外，程萌知曉房屋存在李林戶口后，曾積極聯系戶口遷出事宜。因此法院在綜合考慮了雙方之間的過錯程度和合同主要義務是否履行等方面后，作出上述判決，并無不當。
綜上，法院的判決是正確的。
在此，房地產律師靳雙權提醒各位當事人，在發生了房屋買賣糾紛或者其他房產類糾紛之后，一定要尋找一位經驗豐富的房地產專業律師，以此來保護自己的合法權益不受侵害。
