房產(chǎn)設(shè)定抵押后，抵押人在未征得抵押權(quán)人同意的情況下，同他人簽訂買賣合同，部分轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)，該房屋買賣合同是否有效及該房產(chǎn)交付的可能性。
這里進(jìn)行詳盡的法理分析:
第一，所有權(quán)與抵押權(quán)相互獨(dú)立。抵押人雖然已將房產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人，但抵押權(quán)人對此僅享有抵押權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，并非所有權(quán)，而房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于抵押人，兩者相互獨(dú)立，都能獨(dú)立流轉(zhuǎn)。比如，A向В銀行貸款，將自己唯一的一套房抵押給В銀行，С是А唯一的繼承人。這時(shí)А因病去世，該套房產(chǎn)自然由С繼承，所有權(quán)自然就轉(zhuǎn)移到С，但抵押權(quán)仍屬于В銀行。這時(shí)，В銀行不能主張А不能死，所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，因?yàn)椐∷朗遣豢煽咕艿模挥骚ｃy行決定，而所有權(quán)的轉(zhuǎn)移則根據(jù)繼承法自然轉(zhuǎn)到C。因此，可以說所有權(quán)與抵押權(quán)是相互獨(dú)立，不會因?yàn)橛?b style="color:#324692;background-color:#ff8282">抵押權(quán)的存在，所有權(quán)就不能流轉(zhuǎn)。只有這樣，才符合我國的立法精神--物盡其用。所以即使抵押權(quán)人對該房產(chǎn)享有抵押權(quán)，但房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于業(yè)主，業(yè)主有權(quán)決定該房產(chǎn)是否買賣。
第二，物權(quán)和債權(quán)相區(qū)分。《物權(quán)法》規(guī)定:抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。該條規(guī)定是站在物權(quán)的角度談的，是指物權(quán)變動時(shí)必須要經(jīng)抵押權(quán)人同意。而我國《合同法》并未規(guī)定雙方在簽訂買賣合同時(shí)必須經(jīng)得抵押權(quán)人同意。《合同法》是站在債權(quán)的角度規(guī)定的。因此，我們必須區(qū)分債權(quán)和物權(quán)，不能混為一談。業(yè)主和買方簽訂房屋買賣合同，雙方形成債權(quán)關(guān)系，但還未涉及到物權(quán)變動，因此無需征詢抵押權(quán)人的意見。
第三，整體抵押，部分轉(zhuǎn)讓并未違反我國任何強(qiáng)制性規(guī)定。無效合同是指:1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;3.以合法形式掩蓋非法目的;4.損害社會公共利益;5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。我國法律并未規(guī)定簽訂房屋買賣合同前必須取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，行政前置并非是必須的。因此，業(yè)主在還未就部分房產(chǎn)辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，也可以先同買方簽訂房屋買賣合同，這并不影響合同的效力。
第四，房產(chǎn)交付具有可期待性。雖然業(yè)主將房產(chǎn)抵押給了抵押權(quán)人，該物權(quán)的變動必須征得抵押權(quán)人抵押權(quán)人的同意，但是只要業(yè)主向抵押權(quán)人清償債務(wù)，或者買方行使滌除權(quán)消滅抵押權(quán)，那么便會因?yàn)?b style="color:#324692;background-color:#ff8282">抵押權(quán)的消滅而無需征得抵押權(quán)人的同意，直接可以進(jìn)行物權(quán)的變動。另一方面，雖然業(yè)主在同買家簽訂房屋買賣合同時(shí)還未就部分轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，但是可以在向買家交付房產(chǎn)時(shí)辦理，即使無法單獨(dú)辦取產(chǎn)權(quán)證，也可以通過在原產(chǎn)權(quán)證上注明按份共有的方式。因此，該房產(chǎn)并不會因?yàn)?b style="color:#324692;background-color:#ff8282">抵押權(quán)人抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓、還未有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證而變得絕對沒有交付的可能性。
第五，合同效力不受物權(quán)交付的影響。物權(quán)交付是對合同的履行，不能因?yàn)椴宦男泻贤⑽绰男泻贤J(rèn)定合同無效。業(yè)主在同買方簽訂房屋買賣合同，收取買方的部分價(jià)款后，需要按約履行，向買方交付房產(chǎn)，有協(xié)助潤浩公司辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)，但現(xiàn)在業(yè)主無法向買方交付房屋，屬于違約，合同有效。
綜上，業(yè)主將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓給買方，雙方簽訂的房屋買賣合同有效。合同有效，那么業(yè)主便負(fù)有向買方交付房屋，協(xié)助其辦理過戶手續(xù)的義務(wù)。因此，原調(diào)解并未損害抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人隨時(shí)可以主張自己的抵押權(quán)，但其無權(quán)要求撤銷業(yè)主同買方依據(jù)買賣合同達(dá)成的調(diào)解書。
附相關(guān)案例
【案件基本信息】
1. 裁判書字號
浙江省臺州市中級人民法院(2014)浙臺撤終字第1號民事判決書
2. 案由:第三人撤銷之訴糾紛
【基本案情】
2012年5月23日，被告眾星公司與原告簽訂最高額抵押合同，愿意以其所有的房地產(chǎn)作為抵押，并于2012年6月8日辦理了抵押登記。2013年8月1日被告潤浩公司以與被告眾星公司簽訂有廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議并支付部分款項(xiàng)為由，向法院起訴被告眾星公司。2013年10月30日，玉環(huán)法院作出(2013)臺玉民初字第1207號民事調(diào)解書。該調(diào)解書確認(rèn):1.被告潤浩公司與被告眾星公司于2012年11月7日簽訂的《廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。2.由被告眾星公司于2013年11月15日前協(xié)助被告潤浩公司將被告所有的坐落于玉環(huán)縣某地1號的部分房地產(chǎn)過戶給被告潤浩公司，房產(chǎn)面積為4194.62平方米，土地面積為3344. 91平方米。原告認(rèn)為，被告眾星公司已將該房地產(chǎn)抵押給原告，并辦理了抵押登記手續(xù)。在未經(jīng)原告同意的情況下，被告眾星公司將該抵押的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告潤浩公司，該行為應(yīng)屬于無效，且侵害了原告的合法權(quán)益。故訴請撤銷玉環(huán)縣人民法院(2013)臺玉民初字第1207號民事調(diào)解書，要求被告玉環(huán)眾星機(jī)械有限公司承擔(dān)本案律師代理費(fèi)人民幣20000元。被告眾星公司認(rèn)為，正是本著分割公司房地產(chǎn)的目的，所有股東在2012年11月7日以眾星公司股東董潘水名義與被告潤浩公司簽訂廠房轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字。當(dāng)時(shí)也非所有股東都了解在2012年5月23曰已經(jīng)簽訂抵押合同并在同年6月8日辦理抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)可否分割轉(zhuǎn)讓。被告潤浩公司認(rèn)為，買賣雙方未辦理房地產(chǎn)過戶登記，不影響本案買賣合同的效力。因?yàn)樵胬斫庥姓`，認(rèn)為兩被告買賣有效，影響其抵押權(quán)，因而提起第三人撤銷之訴。
【案件焦點(diǎn)】
對已抵押的房產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓，該買賣合同是否有效及房產(chǎn)交付的可能性。
【法院裁判要旨】
浙江省臺州市玉環(huán)縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:被告眾星公司先是與原告簽訂最髙額抵押貸款、辦理抵押登記并取得貸款，后卻將該抵押物進(jìn)行分割并將其中部分房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。被告眾星公司此行為，顯然損害到原告抵押權(quán)的權(quán)益。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。當(dāng)事人沒有證據(jù)證明被告眾星公司已將轉(zhuǎn)讓款清償給抵押權(quán)人以通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。由于被告眾星公司在向本院起訴時(shí)未主動告知轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)等原因，從而導(dǎo)致本院作出有損于原告權(quán)益的(2013)臺玉民初字第1027號民事調(diào)解書。現(xiàn)原告以該調(diào)解書阻礙了原告擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)為由提出對該調(diào)解書予以撤銷，并以最高額合同中有明確約定相對方承擔(dān)其為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的律師費(fèi)為由要求被告眾星公司承擔(dān)本案的律師代理費(fèi)，原告此主張的理由于法有據(jù)，本院予以采納。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，作出判決如下:
一、 撤銷本院(2013)臺玉民初字第1027號民事調(diào)解書。
二、 限被告玉環(huán)眾星機(jī)械有限公司于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)支付原告上海浦東 發(fā)展銀行臺州路橋支行為本案的律師代理費(fèi)2萬元。
來源房產(chǎn)律政
