熊傳莉
七夕已至，有人想著如何花前月下，有人卻想著如何找房搬家……
近期法小君收到很多關于拆遷補償的咨詢，總結一下可以概括為：我租賃的商鋪要被拆遷了，我能拿到哪些賠償？這個看似很小眾的問題，卻關系著一大批人的切身利益。
一
承租人征收補償權利保護的立法演變
從1991年《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“1991拆遷條例“）至2001年《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“2001拆遷條例“），再至2011年的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“2011征遷條例“），我國經歷了從拆遷到征收的重大歷史轉變，對承租人利益的保護也在不斷發生變化。
一
承租人的地位逐步發生變化
1991拆遷條例將承租人置于與房屋所有權人同等的被拆遷人地位，賦予承租人就補償、安置等問題與拆遷人直接簽訂書面補償協議的權利。
2001拆遷條例將房屋承租關系作為被拆遷法律關系的從屬關系，把房屋承租人剝離出被拆遷人的范圍，但將與拆遷人簽訂拆遷補償協議的權利予以保留。
2011征遷條例的頒布，國家從法律層面廢除了拆遷制度，實行房屋征收制度，明確只有房屋所有權人才可以作為被征收人并享有簽訂補償協議的權利。
二
強調租賃物權屬性至債權屬性
1991拆遷條例將“買賣不破租賃”原則直接類推至拆遷過程中，對拆遷住宅租賃房屋的，必須實行產權調換，原租賃關系繼續保持，最大限度地維護租賃人的租賃權益。
2001拆遷條例立法機關開始強調租賃權的債權屬性，不再為承租人提供安置用房，僅從補償的角度對于承租人因拆遷造成的損失予以適當彌補。
2011征遷條例將租賃權的債權屬性貫徹的更為徹底，基于租賃合同的相對性，將承租人排除在被征收人及補償協議簽訂人的范圍之外，由出租人自行處理其與承租人之間的內部合同關系。
基于上述改變，導致承租人在征遷過程中處于被動地位，難以參與征收、難以確認補償、難以進行救濟。
二
承租人能否獲得征收補償？
一
有約定的從約定
1
合同中明確約定了征遷補償的分配份額
《中華人民共和國民法總則》第5條的規定：民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。《中華人民共和國合同法》第4條規定：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
承租人與出租人關于征拆補償分配份額的約定，只要主體適格、不違反法律法規的強制性規定、意思表示真實就當然的具有法律效力，是民事主體意思自治原則的體現，應予尊重。所以與出租人之間事先做好約定，是承租人保護自身利益最高效的方法。
2
合同中約定“如遇征遷，承租人無條件搬遷”
如何理解該種約定？存在兩種觀點：一種認為，雙方對征收補償作了明確約定，承租人不能主張任何費用；另一種觀點認為，該約定僅指承租人不再向出租方要求任何賠償，但征收人對承租人的征收補償，出租人還是應給承租人。理解上述問題的關鍵在于如何把握當事人簽訂合同時的真實意思表示：如果當事人在做出上述約定時已將承租人應得份額考慮進去，應視為承租人對自己權益的放棄；反之，承租人當然有權主張。
如果無法查出真實意思，單從條文內容來看，法小君更傾向于第二種觀點，無條件搬遷是指承租人無條件配合征遷工作、及時搬離、出租人對此不承擔違約責任，但對于出租人本身應得的征收補償份額，應當予以返還。
【裁判原文】原告認為租房協議中約定：如遇到房屋被征地拆遷的情況下，四被告應無條件搬遷。本院認為，案涉房屋系政府的收購行為，補償安置標準參照了征收補償的相關標準，四被告在涉爭房屋內實際從事生產經營活動，同時由于征遷引起的設施搬遷和可能由此對原告造成的停業損失，從公平、合理原則考慮，應當酌情予以享受。
【案例來源】余姚市國祥工貿有限公司與余輝房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，案號：（2016）浙0281民初265號。
3
合同無效時的處理原則
《中華人民共和國合同法》第58條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。出租人基于合同無效請求承租人搬離的，法院應予支持。至于承租人主張損失或補償的，根據雙方過錯及案件實際情況依法處理。
二
無約定的依法定或法理
1
租賃期間發生征收
征收發生在租賃期內且雙方當事人就征遷補償的份額未做約定的，租賃合同能否解除？以及相應的征遷補償款如何分配？
《中華人民共和國合同法》第94條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實現。那么問題來了，政府征遷是否屬于不可抗力？
【裁判原文】本院經審理認為，本案為租賃合同糾紛，沐蘭公司與湖北婦女干部學校之間的租賃合同因城市道路改造和政府征遷而終止履行，并致租賃物滅失，該拆遷行為并非湖北省婦女干部學校可以預見或者可以抗拒、避免的事項，因此，二審法院認為案涉租賃合同不能繼續履行的實質原因符合不可抗力情形的基本法律特征，并無不當。
【案例來源】武漢沐蘭投資管理有限公司、湖北省婦女干部學校房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書，案號：（2017）鄂民申2555號。
因征遷這一不可抗力導致合同目的不能實現的，出租人有權解除合同。2011征遷條例最重要的原則就是“先補償后搬遷”，國家征收造成承租人無法享有租賃權益，承租人有獲得補償的權利，在未獲補償或補償未確定的前提下，承租人有權拒絕搬離。
2
不定期租賃期間發生征收
《中華人民共和國合同法》第215條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
《中華人民共和國合同法》第236條：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
《中華人民共和國合同法》第232條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能明確的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
出租人以不定期租賃解除合同，若在征收決定公告之前解除，只需在合理期限內通知承租人即可；若在征收決定公告之后解除，則需要先解決征收補償問題。
3
合同到期后終止后發生征收
征收決定公告之日合同已經到期，當事人之間租賃關系已經終止的，則承租人喪失租賃權，國家征收也不存在侵害承租人權益的可能。
三
承租人能獲得哪些征收補償?
《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
根據2011征遷條例的規定，被征收人僅包括房屋所有權人，那么承租人因征收可以獲得補償有哪些呢？
【裁判原文】本院認為：案涉房屋屬于被告孔浦經合社所有，現被告孔浦經合社作為產權人與政府部門簽訂了拆遷補償協議，對其中的裝修費、停產停業損失以及重大設備搬遷損失的補償，因屬于案涉房屋租賃合同履行過程中產生的附屬損失，并非專屬被告孔浦經合社所有，故對上述征遷補償費的權利歸屬，理應本著有約定按約定處理，無約定或約定無效則按法律規定處理的方式進行分配。
【案例來源】龐小三與朱勤忠、寧波市江北區孔浦股份經濟合作社房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，案號：（2016）浙0205民初391號。
實際上，承租人可能獲得的征遷補償除了裝修費、停產停業損失以及重大設備搬遷損失的補償外，還可能包括搬遷補助費、臨時安置補助費、提前搬遷獎、騰房獎等，但具體補償項目還要結合拆遷當地的政策和情況。
