關(guān)鍵詞：誠實(shí)信用原則 權(quán)利義務(wù)一致 先后同義務(wù) 解除權(quán) 履行抗辯權(quán)
裁判要點(diǎn)
權(quán)利義務(wù)相一致原則應(yīng)貫穿合同履行的始終。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下不享有合同解除權(quán)。買受人以出賣人違反先合同義務(wù)的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。基于出賣人的瑕疵行為買受人對(duì)交易標(biāo)的產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，買受人有權(quán)要求變更交易價(jià)款。
相關(guān)法條
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第73條，《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十六條、第六十七條。
案件索引
一審：北京市第三中級(jí)人民法院（2016）京03民初18號(hào)（2016年11月17日）
二審：北京市高級(jí)人民法院（2017）京民終289號(hào)（2017年6月1日）
基本案情
林某某系稱涉案別墅的產(chǎn)權(quán)人，北京華和信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華和信經(jīng)紀(jì)公司）系林某某為出售涉案別墅委托的居間機(jī)構(gòu)，中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中國供銷公司）經(jīng)華和信經(jīng)紀(jì)公司介紹，欲購買涉案別墅。在簽訂《北京市房屋買賣合同》前，中國供銷公司與林某某、華和信經(jīng)紀(jì)公司一同實(shí)地查看了涉案別墅，林某某未將其外擴(kuò)別墅隔離帶（綠植和柵欄）的實(shí)際情況告知中國供銷公司。經(jīng)核實(shí)，涉案別墅院落與相鄰的309號(hào)別墅院落之間有綠植和柵欄相分隔，綠植和柵欄組成的隔離帶越過了涉案別墅土地使用權(quán)證載明的界限，最窄處亦有約2.3米。
中國供銷公司作為買受人、林某某作為出賣人、華和信經(jīng)紀(jì)公司作為居間方，三方于2014年6月10日簽署了《北京市房屋買賣合同》，涉案別墅建筑面積651.26平方米，土地使用權(quán)面積913.02平方米，其中獨(dú)用面積610.17平方米，分?jǐn)偯娣e302.85平方米。房屋買賣合同第四條第（三）款約定：買方購買房屋為兩次性付款，付款方式如下：第一筆款項(xiàng)人民幣700萬元應(yīng)于簽訂合同5個(gè)工作日內(nèi)匯入賣方指定賬戶；第二筆款項(xiàng)人民幣2500萬元應(yīng)于過戶當(dāng)天匯入賣方指定賬戶。房屋買賣合同第六條房屋的交付約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在收到買受人第一筆款項(xiàng)之日起，將該房屋交付給買受人。房屋買賣合同第十條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記約定：當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起100（日）內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
合同簽訂后，中國供銷公司依約支付了700萬元首付款。中國供銷公司入住涉案別墅，發(fā)現(xiàn)房屋及土地現(xiàn)實(shí)的四至界限與北京市房屋管理部門以及國土管理部門登記的內(nèi)容有不一致事項(xiàng)，林某某將隔離帶（綠植和柵欄）私自進(jìn)行改動(dòng)，導(dǎo)致中國供銷公司誤以為其實(shí)地查看的整個(gè)院落均為涉案別墅面積。中國供銷公司發(fā)現(xiàn)林某某交付的房屋存在瑕疵這一事實(shí)后，中國供銷公司聯(lián)系林某某、華和信經(jīng)紀(jì)公司，要求解決上述事宜，協(xié)助中國供銷公司辦理房產(chǎn)過戶等手續(xù)，但協(xié)商未果。華和信經(jīng)紀(jì)公司向中國供銷公司發(fā)送了《關(guān)于要求履行協(xié)議的提醒函》；林某某分別于2014年9月22日、2014年10月8日和2014年10月13日三次致函中國供銷公司，要求中國供銷公司繼續(xù)履行合同——按照合同的約定支付款項(xiàng)2500萬元并辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。中國供銷公司未配合林某某辦理房屋網(wǎng)簽等過戶手續(xù)，也未支付合同約定的第二筆款項(xiàng)2500萬元。
中國供銷公司起訴請(qǐng)求：1.將中國供銷公司與林某某簽訂的《北京市房屋買賣合同》中約定的購房款總價(jià)由3200萬元減少至2900萬元；2.林某某賠償中國供銷公司損失300萬元；3.林某某配合中國供銷公司辦理涉案別墅過戶手續(xù)；4.華和信經(jīng)紀(jì)公司就第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任。
林某某反訴請(qǐng)求：1.解除三方簽署的《北京市房屋買賣合同》；2.中國供銷公司立即騰空房屋并交還林某某；3.中國供銷公司賠償損失7 665 000元。
裁判結(jié)果
北京市第三中級(jí)人民法院于2016年11月17日作出（2016）京03民初18號(hào)民事判決：一、原告（反訴被告）中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司、被告（反訴原告）林某某、被告北京華和信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于二〇一四年六月十日簽訂的《北京市房屋買賣合同》繼續(xù)履行，北京市朝陽區(qū)京順路大湖山莊三百一十一號(hào)房屋總價(jià)款由三千二百萬元變更為三千一百五十萬元，原告（反訴被告）中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司已經(jīng)支付的首付款七百萬元被告（反訴原告）林某某不予退還；二、原告（反訴被告）中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司、被告（反訴原告）林某某于本判決生效后十日內(nèi)共同辦理北京市朝陽區(qū)京順路大湖山莊三百一十一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，原告（反訴被告）中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司于過戶當(dāng)天將剩余房款二千四百五十萬元支付給被告（反訴原告）林某某；三、原告（反訴被告）中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)向被告（反訴原告）林某某賠償損失二百五十萬元；四、駁回原告（反訴被告）中國供銷合作對(duì)外貿(mào)易有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告（反訴原告）林某某的其他反訴請(qǐng)求。
宣判后，中國供銷公司提出上訴。北京市高級(jí)人民法院于2017年6月1日作出（2017）京民終289號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
本院認(rèn)為，林某某作為涉案別墅的所有權(quán)人，簽訂房屋買賣合同當(dāng)時(shí)又是涉案別墅相鄰的309號(hào)別墅的所有權(quán)人，其應(yīng)當(dāng)知悉涉案別墅綠植屏障向外擴(kuò)展的事實(shí)。在中國供銷公司簽訂房屋買賣合同前實(shí)地查看涉案別墅時(shí)，林某某應(yīng)當(dāng)自己告知或者委托中介告知中國供銷公司涉案別墅綠植隔離帶外擴(kuò)的情況，因?yàn)樵撉闆r對(duì)于涉案別墅的成交價(jià)格將產(chǎn)生一定的影響。林某某并未告知中國供銷公司上述情況，其交付給中國供銷公司的涉案別墅的實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)證書登記的情況并不完全一致。因此，可以認(rèn)定林某某在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下林某某不享有合同解除權(quán)。林某某請(qǐng)求判決解除三方簽署的《北京市房屋買賣合同》以及中國供銷公司立即騰空房屋并交還林某某的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
涉案別墅綠植隔離帶向外擴(kuò)展的部分，在整個(gè)涉案別墅的面積中所占比例較小，對(duì)成交價(jià)款影響不大，林某某在締約過程中存在瑕疵行為，但不屬于重大違約行為，中國供銷公司不能以此為由拒絕履行其根據(jù)合同約定應(yīng)承擔(dān)的后續(xù)辦理過戶和支付剩余房款2500萬元的義務(wù)。中國供銷公司以林某某的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)，不符合《合同法》的誠實(shí)信用原則和公平原則。因此，中國供銷公司拒不履行合同主要義務(wù)的行為，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。關(guān)于林某某反訴主張的損失問題，綜合本案情況，法院酌定中國供銷公司賠償林某某損失250萬元。
同時(shí)可以認(rèn)定，中國供銷公司對(duì)于涉案別墅的占地范圍產(chǎn)生了一定的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而產(chǎn)生該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的原因應(yīng)歸責(zé)于出賣人林某某，林某某亦應(yīng)就其締約過程中的瑕疵行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)本案綠植隔離帶外擴(kuò)的概況，法院酌定涉案別墅的總價(jià)款由3200萬元變更為3150萬元。中國供銷公司請(qǐng)求林某某配合其辦理涉案別墅過戶手續(xù)的請(qǐng)求，法院予以支持。鑒于房屋買賣合同繼續(xù)履行，中國供銷公司已經(jīng)支付的700萬元首付款林某某不予退還。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則和雙方當(dāng)事人的合同約定，中國供銷公司也應(yīng)當(dāng)于過戶當(dāng)天將剩余房款2450萬元支付給林某某。中國供銷公司在房屋買賣合同的履行過程中屬于主要違約方，中國供銷公司也未提供證據(jù)證明其有何種直接損失，其要求林某某賠償損失300萬元的請(qǐng)求，不應(yīng)支持。
二審法院認(rèn)為，在涉案別墅買賣合同簽訂過程中，中國供銷公司實(shí)地查看涉案別墅時(shí)所見的院落實(shí)際上超出了土地使用權(quán)證所載明的四至范圍，作為涉案別墅的產(chǎn)權(quán)人，林某某清楚涉案別墅院落外擴(kuò)的情況，但其并未向中國供銷公司如實(shí)陳述。林某某在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。中國供銷公司對(duì)涉案別墅院落的實(shí)際大小產(chǎn)生了錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，應(yīng)歸責(zé)于出賣人林某某，而別墅院落的狀況是影響別墅成交價(jià)格的因素之一，故其有權(quán)要求減少涉案別墅的相應(yīng)價(jià)款。但是，在涉案別墅買賣合同履行過程中，中國供銷公司以林某某的該瑕疵行為來拒絕履行其根據(jù)合同約定應(yīng)承擔(dān)的后續(xù)辦理過戶和支付剩余房款的義務(wù)，則明顯超過了必要的限度，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。一審法院根據(jù)本案的具體情形，在判斷合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的前提下，對(duì)涉案別墅總價(jià)款所做的變更、確定的中國供銷公司應(yīng)當(dāng)賠償林某某的損失金額，具有事實(shí)和法律根據(jù)，且最終的結(jié)果并未導(dǎo)致中國供銷公司和林某某之間利益失衡。中國供銷公司關(guān)于一審判決過分減輕了林某某的違約責(zé)任，卻加重其責(zé)任的上訴意見，缺乏根據(jù)。二審法院駁回上訴，維持原判。
案例注解
本案的主要焦點(diǎn)在于，違反先合同義務(wù)、瑕疵履約一方是否享有合同解除權(quán)；相對(duì)方以此為由拒絕履行主合同義務(wù)是否屬于不正當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，其法律后果是什么。具體而言，即林某某是否有權(quán)解除房屋買賣合同、中國供銷公司是否有權(quán)主張變更房屋交易價(jià)款以及林某某和中國供銷公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。
一、中國供銷公司以林某某違反先合同義務(wù)的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，屬于超過合理和必要限度、不正當(dāng)行使履行抗辯權(quán)不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
《合同法》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。” 《合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”《合同法》第六十六條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”《合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”無論是《合同法》第六十六條還是第六十七條，都特別強(qiáng)調(diào)“相應(yīng)”的履行，“相應(yīng)”的含義是指拒絕履行的部分必須與不符合約定的行為相適應(yīng)，這是對(duì)《合同法》第五條公平原則、第六條誠實(shí)信用原則的細(xì)化。如果允許一方當(dāng)事人在對(duì)方當(dāng)事人具有瑕疵行為的情況下拒絕履行自己的全部主要義務(wù)，會(huì)不利于合同的遵守，并會(huì)增加糾紛，不利于交易秩序的穩(wěn)定，同時(shí)也會(huì)使履行抗辯權(quán)的適用失去其應(yīng)有的目的。
本案中，林某某和中國供銷公司簽訂的房屋買賣合同明確約定，雙方同意，自本合同簽訂之日起100日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，第二筆款項(xiàng)人民幣2500萬元應(yīng)于過戶當(dāng)天匯入賣方指定賬戶。在2014年6月10日雙方簽訂房屋買賣合同之后，中國供銷公司支付了首付款700萬元，林某某向中國供銷公司交付了涉案別墅，中國供銷公司在林某某多次催告的情況下，一直未與林某某共同申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，中國供銷公司也未將第二筆款項(xiàng)人民幣2500萬元匯入林某某的指定賬戶。中國供銷公司主要的抗辯理由是林某某私自將涉案別墅的綠植隔離帶向外擴(kuò)展，導(dǎo)致涉案別墅的產(chǎn)權(quán)證登記的范圍與先前實(shí)地查看的別墅范圍并不相符。
涉案別墅綠植隔離帶向外擴(kuò)展的部分，在整個(gè)涉案別墅的面積中所占比例較小，對(duì)涉案別墅的成交價(jià)款影響不大，林某某在締約過程中存在瑕疵行為，但不屬于重大違約行為，中國供銷公司不能以此為由拒絕履行其根據(jù)合同約定應(yīng)承擔(dān)的后續(xù)辦理過戶和支付剩余房款2500萬元的義務(wù)。中國供銷公司以林某某的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)，不符合《合同法》的誠實(shí)信用原則和公平原則。因此，中國供銷公司拒不履行合同主要義務(wù)的行為，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
二、林某某在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下林某某不享有合同解除權(quán)。
《合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”誠實(shí)信用原則是直接規(guī)范交易關(guān)系的法律原則，在合同訂立、履行、變更、解除的各個(gè)階段，當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)誠信原則行使權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)事人一方應(yīng)如實(shí)向?qū)Ψ疥愂鼋灰讟?biāo)的物的基本情況，以保證對(duì)方當(dāng)事人在全面了解的情形下做出交易行為。如果當(dāng)事人違反誠實(shí)信用原則行使民事權(quán)利，即使該權(quán)利仍存在，也不應(yīng)準(zhǔn)許權(quán)利人繼續(xù)行使。本案中，可以認(rèn)定林某某在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，才導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛并訴至法院。在此情形下，即使林某某依然享有合同解除權(quán)，也無不應(yīng)準(zhǔn)許其繼續(xù)行使該權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”本案中，林某某于2014年9月下旬、10月中下旬先后四次向中國供銷公司發(fā)出催告函，中國供銷公司在收到函件后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，如果認(rèn)為林某某享有合同解除權(quán)，那么其開始享有合同解除權(quán)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在2015年1月前后。隨后，林某某將中國供銷公司訴至北京市第一中級(jí)人民法院，要求中國供銷公司繼續(xù)履行房屋買賣合同，后被北京市高級(jí)人民法院裁定指定北京市朝陽區(qū)人民法院審理。直至2016年4月，林某某才在本院向中國供銷公司提起反訴，要求解除房屋買賣合同。即使認(rèn)定林某某享有合同解除權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，其在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)并未行使，其合同解除權(quán)也已經(jīng)消滅。
三、合同繼續(xù)履行情形下林某某和中國供銷公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
本案當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同之后，林某某已經(jīng)交付了房屋，中國供銷公司已經(jīng)支付了首付款700萬元并要求變更合同價(jià)款后合同繼續(xù)履行。房屋買賣合同的繼續(xù)履行并不存在法律或事實(shí)上的履行不能，從鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
別墅的交易與普通商品房買賣有較大差別，別墅的建筑面積、所占土地面積都直接影響別墅的成交價(jià)格。中國供銷公司按照實(shí)地查看的涉案別墅占地情況與林某某簽訂了房屋買賣合同，雖然對(duì)涉案別墅的土地使用權(quán)證記載的土地面積雙方并無爭(zhēng)議，但是，買受人在現(xiàn)場(chǎng)查看別墅時(shí)有理由相信現(xiàn)場(chǎng)查看的土地范圍與土地使用權(quán)證書上記載的面積是一致的，其現(xiàn)場(chǎng)查看的涉案別墅的占地范圍必定直接影響對(duì)此次交易的主觀判斷和成交價(jià)格，可以認(rèn)定，中國供銷公司對(duì)于涉案別墅的占地范圍產(chǎn)生了一定的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而產(chǎn)生該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的原因應(yīng)歸責(zé)于出賣人林某某，林某某應(yīng)就其締約過程中的瑕疵行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，中國供銷公司有權(quán)利要求減少涉案別墅的相應(yīng)價(jià)款。別墅的地理位置、交通狀況、建筑面積、占地面積和裝修等諸多因素都會(huì)影響到別墅的成交價(jià)格，相比較而言，別墅的占地面積只能占據(jù)較少部分。本案當(dāng)事人簽訂的《北京市房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定：“房屋主體成交價(jià)為人民幣：2200萬，另加房屋室內(nèi)裝修人民幣：1000萬元整，共計(jì)人民幣：3200萬元整，總房款以買賣合同為主。”根據(jù)本案綠植隔離帶外擴(kuò)的概況，法院酌定涉案別墅的總價(jià)款由3200萬元變更為3150萬元。
中國供銷公司拒絕履行合同約定的共同辦理房屋過戶手續(xù)并支付剩余尾款的行為，屬于明顯不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。中國供銷公司的逾期履行行為，必然給林某某造成損失，雖然雙方簽訂的房屋買賣合同沒有違約金條款可以直接適用于本案的情況，但林某某仍然有權(quán)利要求中國供銷公司賠償損失。關(guān)于損失的構(gòu)成，主要是中國供銷公司未及時(shí)支付剩余款項(xiàng)造成的相應(yīng)損失。《合同法》第一百二十條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”參照該條規(guī)定，鑒于林某某的瑕疵行為導(dǎo)致了本案爭(zhēng)議的產(chǎn)生和中國供銷公司的逾期履行，林某某對(duì)于自己資金損失的產(chǎn)生也負(fù)有相應(yīng)責(zé)任，中國供銷公司承擔(dān)的損害賠償責(zé)任可以適當(dāng)減輕。綜合本案情況，法院酌定中國供銷公司賠償林某某損失250萬元。
需要指出的是，中國供銷公司對(duì)于涉案別墅產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)進(jìn)而有權(quán)變更交易價(jià)款，與中國供銷公司行使履行抗辯權(quán)明顯不當(dāng)應(yīng)當(dāng)向林某某承擔(dān)損害賠償責(zé)任并不矛盾。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第七十三條規(guī)定：“對(duì)于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更；當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或者撤銷。”如果當(dāng)事人產(chǎn)生誤解的內(nèi)容并不涉及合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，那么就沒有影響合同的基礎(chǔ)，不能因此而使整個(gè)合同被撤銷，這樣也有利于促成合同有效，鼓勵(lì)交易，并使合同雙方當(dāng)事人的利益達(dá)到較為平衡的狀態(tài)。本案中，中國供銷公司對(duì)于涉案別墅的占地范圍產(chǎn)生了一定的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，但不影響整個(gè)別墅買賣的合同基礎(chǔ)。在本案訴訟進(jìn)程中，中國供銷公司自行調(diào)整了訴訟請(qǐng)求，由撤銷之訴改為變更之訴，要求減少房屋價(jià)款300萬元。而法院認(rèn)定變更的交易金額僅由合同約定的3200萬元變更為3150萬元，這也就意味著中國供銷公司拒絕如期履行2500萬元剩余房款的行為明顯超出了合理的范圍，屬于明顯不當(dāng)，其應(yīng)當(dāng)向林某某承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
綜上，權(quán)利義務(wù)相一致原則應(yīng)貫穿合同履行的始終，法院在處理合同糾紛時(shí)亦應(yīng)堅(jiān)持該項(xiàng)原則，以使合同雙方當(dāng)事人的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。同時(shí)，也是向社會(huì)釋放正確的規(guī)則導(dǎo)向，合同任何一方當(dāng)事人在行使自己權(quán)利的時(shí)候要遵守適度性規(guī)則，行使權(quán)利超過適當(dāng)限度將承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
案例編寫人：北京市第三中級(jí)人民法院 齊曉丹、張鈺鑫
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