蔣賢錚
（2018年5月2日）
[案例]甲出租鋪面給乙經營快餐店，雙方于2013年1月20日簽訂一份鋪面租賃合同，約定：租期5年，年租金3.6萬元分兩次付清，即分別于1月31日前和7月31前分別預付當年上下半年的租金各1.8萬元。同時約定：在租賃期內，乙逾期不支付租金超過兩個月，甲則有權解除合同。合同簽訂的當日，乙即預付了2013年上半年的租金。乙在經營中因管理不善，資金緊張，在7月20日以經濟出現暫時困難為由僅預付8000元租金。甲于9月5日清晨在鋪面門上加鎖，并貼出一張解除鋪面租賃合同的通知。乙報警，甲乙雙方因此發生糾紛。乙起訴請求法院確認甲解除鋪面租賃合同的行為無效。
[分歧]當事人爭議的焦點是甲解除鋪面租賃合同的行為是否無效。
甲主張有效。鋪面租賃合同約定乙應在2013年7月31日前預付下半年租金1.8萬元，其卻僅預付8000元，拖欠1萬元租金直到9月份。依照《合同法》第二百二十六條中“承租人應當按照約定的期限支付租金。”的規定，按時足額支付租金是承租人乙應履行的法定和約定義務。同時，依照《合同法》第二百二十七條中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的規定，乙超過約定期限即2013年7月31日仍欠租金1萬元，甲依照法律規定和合同約定均有權行使合同解除權。
乙主張無效。鋪面租賃合同約定甲有權行使合同解除權的條件是“乙逾期不支付租金超過兩個月”。乙的違約行為并不導致甲成就解除鋪面租賃合同的條件，一方面，乙實際已經預付8000元租金，僅拖欠2013年下半年租金1萬元，屬于不完全履行合同或不適當履行合同的違約行為，并不構成合同約定的“不支付租金”行為，即不構成不履行或拒不履行合同義務的違約行為。另一方面，鋪面租賃合同約定乙逾期支付租金的寬限期為兩個月，即自2013年8月1日起至同年10月1日。甲在約定乙預付租金的寬限期仍未屆至，就在9月5日行使合同解除權，不符合合同約定其行使合同解除權的時間條件。
[分析]本文以為，乙在寬限期內拖欠部分租金的違約行為，并未成就甲依約解除鋪面租賃合同的條件。
首先，甲應當依照鋪面租賃合同的約定條件行使合同解除權。
依照鋪面租賃合同的約定，甲解除鋪面租賃合同應當具備如下兩個條件：第一，乙逾期不支付租金。依照鋪面租賃合同的約定，甲行使合同解除權的條件之一是乙不履行合同義務的行為體現為到期不支付租金的違約形態。詳言之，鋪面租賃合同約定乙必須在1月31日前和7月31前分別預付當年上下半年的租金各1.8萬元，在實際履行中，乙只有超過此約定期限未付租金分文，該合同解除的約定條件才具備。第二，乙逾期不支付租金超過兩個月。詳言之，乙未在1月31日前和7月31前分別預付當年上下半年的租金各1.8萬元，這一違約行為一直延續到4月1日和10月1日。本案的事實是，乙在2013年7月20日預付了8000元租金。乙部分履行合同義務的行為不屬于鋪面租賃合同約定的“逾期不支付租金”的不履行合同義務行為。據此判斷，乙的違約行為不具備上述約定解除合同的第一個條件。再者，即使認定乙不完全履行合同義務的違約行為成就“逾期不支付租金”的合同解除條件，乙依約也有兩個月的寬限期，即乙雖未在7月31日前全部預付2013年下半年的租金1.8萬元，但依約仍有兩個月延緩支付期限。甲在乙預付租金的寬限期到來之前即行使合同解除權，顯然也不符合鋪面租賃合同約定的另一個解除條件。綜上分析，乙的答辯意見成立。
其次，鋪面租賃合同既然約定了合同解除的條件，甲就不應該行使法定解除權。甲即使行使法定解除權，也不符合法定解除的條件。
其一，按照約定優于法定的合同法原則，甲不應該行使法定解除權。《合同法》第九十三條、第九十四條分別規定了約定解除和法定解除。本案中，甲乙在鋪面租賃合同中約定了甲解除合同的條件，在不違反法律、行政法規效力性規定的前提下，應當認定約定解除的效力高于法定解除，即針對乙遲延履行支付租金義務的違約行為，甲能否行使合同解除權，鋪面租賃合同和《合同法》均有合同解除條件的規定，法官就應當采納甲乙約定的合同解除條件，不應準許甲依照法定解除合同的條件行使合同解除權。
其二，乙拖欠租金的違約行為未成就法定解除條件。
一方面，乙拖欠租金的違約行為并不導致甲的合同目的不能實現。《合同法》第九十四條第（四）項規定了法定解除情形之一，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。”據此規定，一方當事人遲延履行合同義務，致使不能實現合同目的的，構成根本性違約，另一方當事人依法有權行使合同解除權。就本案而言，鋪面租賃合同是一份履行期限相對較長的繼續性定期合同，承租人乙在約定的支付租金期限內已預付租金8000元，占應預付租金的44%，甲從中已部分實現簽訂鋪面租賃合同取得租金收益的合同目的。乙拖欠租金1萬元直到甲行使合同解除權之時僅逾期一個多月，但仍在合同約定的寬限期內，據此判斷，乙的違約行為不會影響出租人獲得租金目的的實現，不應認定為根本性違約或嚴重違約。在鋪面租賃合同約定了合同解除條件的前提下，甲僅以乙拖欠租金構成遲延履行合同義務為由行使法定解除權，據上分析，也不符合法定解除條件。
另一方面，乙拖欠租金有正當理由且未超過合理或寬延期限。第一，甲在乙拖欠租金后并未給予乙支付所欠租金的合理期限就直接解除鋪面租賃合同。假如鋪面租賃合同未約定“在租賃期內，乙逾期不支付租金超過兩個月，甲則有權解除合同。”的約定解除合同條件，依照《合同法》第二百二十七條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的規定，承租人未支付或遲延支付租金的法律后果有兩個，一個后果是出租人可以要求承租人在其確定的合理期限內支付；另一個后果是承租人在出租人所確定的合理期限屆至時仍拒不支付租金的，出租人可以直接解除租賃合同。據此規定，乙拖欠租金后，甲應當確定乙支付所欠租金的合理期限。并且，只有在甲所確定的合理期限屆滿后乙仍未支付所欠租金，甲才能行使合同解除權。否則，甲不具備行使法定解除合同的條件。第二，乙拖欠租金有正當理由。對《合同法》第二百二十七條的上述規定作反面解釋，承租人未支付或遲延支付租金有正當理由的，承租人可以請求出租人延緩支付租金，出租人則不可以直接行使合同解除權。據司法實務，正當理由包括不可抗力或意外事件；出租人違約在先；承租人發生一些致使其暫時無力支付租金的情事，比如生病住院、經濟上出現暫時困難等。在本案中，乙承租甲的鋪面經營快餐店近半年，仍處于市場培育期，再加上經營管理經驗有待積累，資金周轉暫時出現困難，導致其不能依約定期限預付租金，在此種情況下，乙可以請求甲延緩支付租金，甲未確定乙延緩支付所欠租金的期限，即以乙超過約定的支付租金期限仍未支付租金為由，援引《合同法》第二百二十七條中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的規定，直接行使法定解除權，顯然是對該法條作斷章取義的解讀。
