根據合同法第一百一十五條的規定，當事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權的擔保，如果一方違約要承擔相應的定金罰則。在二手房買賣過程中，買方與賣方經中介介紹簽訂《居間協議》，往往會交付定金作為擔保，經協商一致再簽訂正式的《房屋買賣協議》。如果居間協議簽訂后，因為買賣雙方的原因不繼續簽訂買賣合同了，是否需要根據合同法承擔違約責任？此時定金如何處理，是否應當退還呢？
律師觀點
律師認為，簽訂《居間合同》并支付定金后，由于雙方無法就房屋買賣涉及的具體問題達成一致的，雙方最終未能簽訂房屋買賣合同屬于不能歸責于雙方的原因，合同雙方對此并不對此承擔違約責任，賣方應當退還定金。主要理由如下：
在房地產交易中，居間協議、定金協議、意向協議等購房意向協議一般只是房屋買賣雙方就買賣房屋的位置、面積、總價、定金或意向金、買賣合同的簽訂時間達成初步的一致，但尚未就房屋買賣所涉及的具體內容（如房屋交接時間、過戶交易時間、過戶交易稅費承擔、購房首付、銀行貸款額度、付款方式、付款時間、交房手續……）達成明確的一致，仍需房屋買賣雙方進行充分、深入的磋商后才能具體確定。因此，簽訂《居間合同》僅表明雙方就房屋的“買”與“賣”具有合意，如一方作不買或不賣的決定，則承擔約定的違約責任（如適用定金罰則），但這并不能直接意味著買方、賣方已建立房屋買賣合同法律關系。
根據《商品房買賣合同司法解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。據此，如果買賣雙方在協商簽訂房屋買賣合同的過程中因合同涉及的具體內容產生分歧，導致雙方最終未能達成一致意見，屬于不能歸責于雙方的原因，因此不能據此認定其中任何一方違約，不應當承擔違約責任。
案例分析
（2017）滬0115民初76735號案例中，原告李某（乙方、承購方）與被告喬某（甲方、出售方）就買賣上海市浦東新區某室房屋簽訂《房地產買賣（含居間）協議》，雙方約定定金為10萬元，在網簽合同之前，若乙方因無法辦理貸款，則雙方解約，互不承擔責任。雙方簽訂居間協議后，原告的丈夫高某經個人征信調查發現，其因逾期歸還房貸數額超過上限而無法獲得貸款，眾所周知由于銀行機構對貸款資格、貸款成數的審查均以家庭為單位，因此原告李某亦無法辦理貸款。原告遂以無法辦理貸款則雙方解約互不承擔違約責任為由要求不追究違約責任。法院認為，原、被告簽訂的居間協議系雙方的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，對雙方均具有約束力。原、被告之間的定金合同關系成立并自原告交付定金后生效，原告向被告支付的定金屬于立約定金，以擔保雙方在將來簽訂正式買賣合同。房屋買賣合同的當事人在訂立合同時應當對合同內容有較為全面的認識，對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。雙方既未在居間協議中對簽署示范合同的具體時間做出明確約定，而在原告向被告發出解約通知書后，雙方仍就系爭房屋買賣事宜多次協商，均體現了履約誠意。雖然雙方對定金責任的歸屬、房屋總價的確定、違約條款的修改等內容的反復協商最終仍未能達成一致意見，致未能簽署示范合同，不可歸責于任何一方。法院判決兩被告已收取的10萬元定金應當返還原告。
在（2017）滬0115民初29014號案件中，2016年11月11日，原、被告在第三人的居間服務下簽訂了購房意向書一份，約定由購買房屋總價為291萬元，首付款88萬元（含定金30萬元）。當日，原告向被告支付了定金30萬元。11月28日，上海出臺購房新政，根據該政策，原告的信貸額度下降，自付額度提高至房屋價款的70%約200萬人民幣。因提高的首付款金額超出了原告的承受范圍，故原、被告于2017年1月9日至第三人處進行協商，但未能達成一致。次日，原告要求被告按原合同履行，否則要求退還定金。因被告未能按合同履行，也不同意退還定金，故原告提起訴訟。本院認為，原、被告及第三人簽訂的購房意向書系當事人的真實意思表示，內容于法不悖，合法有效。盡管購房意向書中約定了若原告貸款審批不成或批準不足的部分由原告在系爭房屋辦理產權轉移申請時以現金補足給被告。但是，該調控政策出臺后，原告的首付款比例大幅增加，加之系爭房屋本身總價較高，作為普通購房者一般無法自有如此大筆錢款，客觀上造成了繼續履行的障礙。在調控政策出臺后，雙方又進行過協商，協商未果后，原告才要求解除購房意向書。由此可看出，原告并不存在惡意違約的行為。綜上，由于新政出臺導致原告的首付款比例大幅度提高，而原告又無力支付，最終導致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，不可歸責于當事人任何一方，故原告主張解除原、被告及第三人于2016年11月11日簽訂的購房意向書，并由被告向原告返還定金30萬元。
（2011）浦民一（民）初字第1030號案件中，2011年3月6日，原告作為買受方（乙方）與兩被告作為出賣方（甲方），第三人作為居間方（丙方）簽訂《房地產買賣居間協議》，就上海市某房屋買賣達成意向，兩被告收取原告定金人民幣2萬元，約定房價款及支付方式等內容。2011年3月15日，原、被告就簽署房屋買賣合同的細節均提出修改要求，希望更改居間協議，更改約定的交付時間、分期付款時間和尾款數額等具體事項。經雙方協商，無法就交易細節達成一致，當日未能簽訂房屋買賣合同。原告遂向法院起訴，認為被告拒絕履行協議，構成違約，要求兩被告按照合同法之定金退一賠一的規定，返還定金2萬元并支付定金違約金2萬元。審理中，原、被告均確認不再繼續履行居間協議。法院認為，《房屋買賣居間協議》是當事人的真實意思表示，合法有效。原、被告就系爭房屋的買賣已達成初步一致意向，其中有關定金的條款亦發生法律效力。根據協議約定，雙方應在7日內簽署房屋買賣合同，但嗣后，原、被告就交房時間、付款時間、尾款數額等分別提出更改或補充的要求，可認為雙方對居間協議中關于買賣部分的條款的進一步協商，原、被告及第三人在審理中亦確認買賣雙方并未就進一步協商的細節達成一致意見。據此，依照《合同法》規定判決被告返還原告定金2萬元。
（2010）浦民一（民）初字第20964號案件中，張某與王某通過中介公司簽訂一份《房地產買賣居間合同》，合同約定了具體的價款，支付方式及房屋交付方式，并約定簽署正式買賣合同的時間，居間合同簽訂后，張某支付購房定金10萬元。后由于在買賣合同簽訂時，王某提出合同成立后暫緩遷出全家的戶口，待到其他條件成就后再遷出，張某拒絕其保留戶口的要求，雙方未能就戶口遷出問題達成一致意見，導致無法簽訂正式買賣合同。雙方協商未成，張某要求王某退還已支付購房定金，王某認為張某到期不購買房屋構成違約，拒絕退還定金，張某遂向法院起訴要求對方退還定金，并支付同期銀行貸款利息（至實際退還日）。法院認為，張某通過中介方居間介紹與王某簽訂的《房地產居間合同》中，關于買賣上海市區路弄8號室房屋的內容系雙方真實意思表示，依法成立且生效，當事人應當全面履行自己的義務，張某要求取得無戶口遺留的房屋具有合理性，雙方就該事項未能達成一致意見，導致無法簽訂正式買賣合同，王某應當將收取的定金返還于張某。其以張某違約為由拒絕返還定金的意見，不符合客觀事實，應當承擔相應的法律責任。最終法院判決：王某于判決生效之日起十日內向張某返還購房定金100,000元，并支付該款同期銀行貸款利息（至實際退還日）。
