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2020年5月28日十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》（簡稱《民法典》），自2021年1月1日起施行，現(xiàn)行婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責任法、民法總則同時廢止。《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責任，以及附則，其中400余條有實質(zhì)性改動，現(xiàn)將與自然資源管理有關(guān)的改動梳理如下：
一、物權(quán)編修改部分與自然資源的關(guān)系
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總則是2017年10月1日實施，《民法典》共修改了 5 個法條，主要是對個別法條的表述進行調(diào)整和規(guī)范，沒有實質(zhì)性的改動。物權(quán)編在基本原則部分刪除內(nèi)容較多，其中物權(quán)法定條款刪除比較重要。物權(quán)法定是指物權(quán)的內(nèi)容和種類由法律規(guī)定，這是大陸法系普遍采用的原則，當時制定物權(quán)法的時候?qū)W界的爭議就比較大，支持者從物權(quán)效力的對世性出發(fā)認為物權(quán)不法定容易被第三人侵害，同時增加了交易成本。就是說市場主體還需要詳細調(diào)查了解物權(quán)的實際內(nèi)容方可交易。反對者認為允許民間根據(jù)習慣法及約定的物權(quán)效力更有利于發(fā)揮民事主體積極性，與時俱進。本條刪除可能是因應國家在農(nóng)村宅基地等自然資源管理領域“三權(quán)分置”改革的需要，以后會有國務院文件等規(guī)定的權(quán)利作為不動產(chǎn)登記的內(nèi)容。相比之下，對第207條“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護”增加“平等”字眼宣示性的成分更多。
不動產(chǎn)登記方面，增加了第 219 條“利害關(guān)系人不得公開、非法使用權(quán)利人的不動產(chǎn)登記資料。”對不動產(chǎn)登記的查詢行為提出更高要求，有利于防止登記信息的濫用。在繼承轉(zhuǎn)移登記上刪除了受遺贈的情形，增加了“無居民海島屬于國家所有,國務院代表國家行使無居民海島所有權(quán)。”其實并非新的內(nèi)容，2009年《中華人民共和國海島保護法》就有這條規(guī)定，意味著國家對海島管理和保護的重視。
征收制度方面，以前農(nóng)村村民住宅是作為地上物的一種來補償?shù)模睹穹ǖ洹穼⑥r(nóng)村村民住宅從地上物中獨立出來作為征收客體，體現(xiàn)國家對農(nóng)村村民住宅財產(chǎn)權(quán)的重視，可能與之后農(nóng)村村民住宅財產(chǎn)權(quán)的盤活、抵押處置等改革相呼應。并就補償費用支付增加了“及時”。
土地承包經(jīng)營權(quán)方面增加了承包權(quán)到期后依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包的條款，并將不再將縣級政府作為登記機構(gòu)。最大的變化是增加了“三權(quán)分置”的內(nèi)容，第339條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法釆取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。第 340條規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)占有土地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。第 341條規(guī)定流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設立。當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實際上都是《土地承包法》的內(nèi)容，沒有新意。
建設用地使用權(quán)方面增加了設立原則，一是要符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，體現(xiàn)了國家對生態(tài)環(huán)境的重視和保護。二是遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，三是不得損害已設立的用益物權(quán)，這條對于處理權(quán)利重疊的情形比較有用。第 348 條在建設用地使用權(quán)出讓合同增加“規(guī)劃條件”，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中已經(jīng)明確，沒有規(guī)劃條件的出讓合同無效。第359條關(guān)于住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定，增加了“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”明確了續(xù)期以收費為原則，個人認為對所有者權(quán)益部門影響較大，今后國家肯定要出臺住宅用地的收費標準，到時候如何對分散的業(yè)主進行收費、收費標準等方面需要進一步研究。制定《物權(quán)法》時參與立法的專家有提出到期應免費續(xù)期的觀點，看來這次沒有采納。當然非住宅用地也存在繳納續(xù)期費用的問題，特別是商業(yè)用地出讓年限（40年）更短，面臨的收費問題應該是更緊迫的。非住宅用地到期后如何續(xù)期登記
抵押權(quán)方面一個較大變化增加了可以抵押的范圍，今后可以依法抵押的集體所有土地至少包括“集體經(jīng)營性建設用地、土地經(jīng)營權(quán)”。將不能抵押的“學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、 醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；”改為“學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等以公益為目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施；”這一表述是否意味著允許營利性的學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施進行抵押，這是很多地方政府和民營教育醫(yī)療等企業(yè)呼吁的，在自然資源部文件中也有探索允許養(yǎng)老院等抵押的內(nèi)容，如果在《民法典》予以明確，是一個突破。另一個較大變化是規(guī)定“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”承認了抵押權(quán)的追及力，即將抵押權(quán)視為抵押物上的負擔，只要抵押權(quán)已經(jīng)登記，無論抵押物被賣到哪里，抵押權(quán)人都可以到抵押物所在地拍賣等方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這是學界一直呼吁也為大陸法系所通行的做法，筆者也多次撰文。未經(jīng)抵押權(quán)人同意能否轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
該條款存在的問題是大陸法系一般只是承認不動產(chǎn)抵押權(quán)的抵押權(quán)，全國人大法工委主編的《物權(quán)法釋義》中也提到車輛買賣時實際上無法追及或由于未公示可能造成不公平不采用抵押權(quán)追及力。鑒于動產(chǎn)抵押尚未有方便可行的公示查詢途徑和統(tǒng)一的登記機構(gòu)，不區(qū)分動產(chǎn)不動產(chǎn)一概允許抵押權(quán)追及力將導致車輛、船舶等需要抵押登記的動產(chǎn)購買人面臨較大風險。還有一點是由于《民法典》實施后《擔保法》被廢止，不會再有人拿《擔保法》禁止超值抵押的條款說事，這也是筆者撰文過的。超值抵押不應是不動產(chǎn)登記的障礙重復抵押的清償次序，刪除了“順序相同的，按照債權(quán)比例清償；”主要是考慮的土地房屋的登記機構(gòu)已經(jīng)統(tǒng)一，不會出現(xiàn)順序相同的情況了。至于增加海域使用權(quán)可以抵押的規(guī)定，實際上已經(jīng)這么做了。
一大變化是規(guī)定了居住權(quán)，明確居住權(quán)以滿足居住生活需要為目的，其目的在于實現(xiàn)對社會弱勢群體，如對婦女、未成年人、老人居住權(quán)益的保護。居住權(quán)的設定主要采取意定的方式，即通過合同和遺囑的方式設定。生活居住類型的居住權(quán)，是為了滿足特定人的居住利益而設置的，因此不能繼承和轉(zhuǎn)讓。設立居住權(quán)的應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記居住權(quán)自登記時設立。記得江老當時舉例說要把設立居住權(quán)給保姆，不過前段看文章說照顧他15年的保姆已經(jīng)離開了，但居住權(quán)被認為以房養(yǎng)老的一種方式保留下來，但如何登記，如何發(fā)揮效果，需要進一步規(guī)范驗證。按照合同約定，居住權(quán)可以有償轉(zhuǎn)租，立法的粗疏為居住權(quán)制度打開了各種應用場景的可能性大門，只是對銀行來說可能會是夢魘，這邊剛出現(xiàn)可以轉(zhuǎn)讓的抵押物規(guī)定，那邊又出現(xiàn)效力比租賃權(quán)還大的居住權(quán)，對抵押貸款事先調(diào)查的要求越來越高，這也是登記機構(gòu)可以提供的一個增值服務空間。
對于權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)登記沒有按照不動產(chǎn)登記類型改變更登記為轉(zhuǎn)移登記，對不動產(chǎn)錯誤登記的情形和責任依然沒有進一步細化，是一大不足，可能要留待《不動產(chǎn)登記法》來規(guī)定。
二、合同編修改部分與自然資源的關(guān)系
02
雖然自然資源部門一直希望把國有土地出讓合同作為民事合同，但法院的民庭和行政庭意見不一，即使行政協(xié)議司法解釋出臺后也有不同意見。特別是牽涉到即將面臨的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓合同糾紛，理論上應該是民事的，但其與國有土地出讓合同性質(zhì)上如何區(qū)分有待觀察。因此合同編只是大致梳理一下。合同簽訂和效力等方面的改動關(guān)系不大，主要是第533條規(guī)定的情勢變更原則可能在出讓合同中會經(jīng)常用到。該原則是指對合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見 的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，人民法院或者仲裁機構(gòu)應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。那么規(guī)劃條件改變等能否適用情勢變更解除合同，有待觀察。
總的來說，合同編的修訂比較完善，與自然資源關(guān)系較大的物權(quán)編則受基礎理論研究不足與政策供給影響，乏善可陳，原則性規(guī)定偏多，創(chuàng)新不足，同時對司法、行政等實踐中遇到的抵押權(quán)消滅、最高額抵押范圍、登記責任和賠償、登記審查范圍等問題沒有明確，不如人格權(quán)的討論熱烈。近來看楊立新教授文章，自述立法過程，談到不敢寫有爭議的條款，否則可能將立法領導煩了刪掉，于心有戚戚焉，方覺做好一件事之難，也不再求全責備。如薛軍教授所言，對《民法典》要有平常心，不要過高期待，也不必過低評價，《民法典》不是終點，最多是轉(zhuǎn)折點，諸君還需繼續(xù)研究探索。
