棗莊市山亭區(qū)成立土地合作社的模式滿足了農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的愿望,用農(nóng)民的土地折算股份,農(nóng)戶以所承包的糧田或果園作為資本,加入土地合作社,實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化經(jīng)營(yíng)后收益仍歸農(nóng)民所有。同時(shí),規(guī)定合作社中農(nóng)民不低于80%,農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給合作社,而不是給企業(yè),有效規(guī)避了農(nóng)民的失地風(fēng)險(xiǎn)。
2008年,山東省棗莊市山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)村民張凱華等8戶農(nóng)民聯(lián)合辦起了山東省首家農(nóng)村土地合作社。
土地合作社是一種農(nóng)戶自發(fā)組織、從事土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的合作社,據(jù)人行棗莊市中支副行長(zhǎng)龐建敏介紹,這種新型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的出現(xiàn)不是孤立的創(chuàng)新,而是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物,適應(yīng)了農(nóng)民自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)的需求。
“土地流轉(zhuǎn)集中到合作社后,實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng),最需要的就是發(fā)展資金。”張凱華說,“近3000多畝地每年需要150噸化肥,購買農(nóng)藥也需要30多萬元。”農(nóng)信社的貸款給了合作社發(fā)展很大支持,自從合作社成立以后,徐莊土地合作社已經(jīng)從棗莊市山亭區(qū)農(nóng)信聯(lián)社累計(jì)貸款120萬元,而抵押物就是土地合作社從入社農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)而入的土地。
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化以后,金融資金的跟進(jìn),為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展打通了一條路子,棗莊模式滿足了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化、資本化的需要。每年,全國(guó)各地來?xiàng)椙f取經(jīng)的人士絡(luò)繹不絕。
“三農(nóng)”融資再探新路
人行棗莊市中支貨幣信貸科副科長(zhǎng)李志全說,棗莊模式的金融創(chuàng)新點(diǎn)在于,破解了農(nóng)村抵押擔(dān)保物不足的瓶頸,挖掘釋放出社會(huì)融資潛能。
據(jù)了解,山亭區(qū)農(nóng)民以種果樹為主。但近年來,大批農(nóng)村勞動(dòng)力外出打工,留下的果園面積比較大,兒童和老人無法管理,許多農(nóng)田甚至在家荒蕪著,沒人耕種。徐莊土地合作社注冊(cè)成立后,留守在家的農(nóng)民就把不用閑置的土地掛牌交易,流轉(zhuǎn)到合作社集約經(jīng)營(yíng)。
目前,徐莊土地合作社已擁有394戶社員、3540畝地。在張凱華給記者展示的合作園區(qū)示意圖中,核桃園、板栗園等5大園區(qū)連成一片,板栗園面積達(dá)到972畝、桃園達(dá)到139畝。
該合作社擁有的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證上則明確表明了各個(gè)入社農(nóng)戶的受讓土地明細(xì)。就是這個(gè)證書成為了合作社獲得貸款的關(guān)鍵。“農(nóng)民唯一具有抵押價(jià)值的土地受土地制度制約,不允許抵押貸款。”棗莊市山亭區(qū)農(nóng)信聯(lián)社理事長(zhǎng)蔣繼寶說,但是流轉(zhuǎn)后的合作社土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)可以作為抵押,同時(shí)土地合作社做為承貸主體,農(nóng)戶所有的土地變?yōu)橐环N資本。
“沒有金融支持,土地產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)根本無法進(jìn)行。”張凱華深有感觸地說,以前5戶聯(lián)保解決不了資金需求。經(jīng)過棗莊市普惠土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估,合作社的667畝板栗、83畝核桃園區(qū)確定未來2年的土地收益總價(jià)值為320萬元,據(jù)此合作者順利從農(nóng)信社獲得了貸款。
在資金瓶頸破解后,土地合作社的經(jīng)營(yíng)就突飛猛進(jìn)。“原來單戶種植打藥、剪枝非常麻煩,果子品質(zhì)非常差,經(jīng)銷商都不要,土地流轉(zhuǎn)后交給種植能手規(guī)模經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一購買化肥、農(nóng)藥,不但降低了成本,還提高了產(chǎn)量和品質(zhì)。去年板栗產(chǎn)量80多噸,一般單戶在集上賣價(jià)格在1.8元到2.6元每斤,合作社種植的板栗在3.5元每斤以上。青島、泰安的經(jīng)銷商都直接來訂購,開始發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)。”張凱華說,合作社經(jīng)營(yíng)收入除了交保底金外,多了的收入社員還能分紅。
“四位一體”制度設(shè)計(jì)
徐莊土地合作社的土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)為什么可以作為抵押獲得貸款?2008年9月,山亭區(qū)政府為合作社的280戶農(nóng)民確權(quán)發(fā)放了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證,同時(shí)徐莊鎮(zhèn)成立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所,負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記、洽談交易、合同簽訂等,規(guī)范了土地流轉(zhuǎn),破解了土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押瓶頸。金融機(jī)構(gòu)以農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證為抵押標(biāo)志,向土地合作社發(fā)放貸款。四位一體的制度設(shè)計(jì)規(guī)范流暢。
據(jù)張凱華介紹,徐莊土地合作社最好的土地一畝一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)股,次一點(diǎn)的1.2畝一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)股流轉(zhuǎn)到土地合作社。合作社的地用兩種辦法來種,一部分承包給專業(yè)生產(chǎn)大戶,以純粹的租金方式獲取收益。另一部分由合作社統(tǒng)一耕種管理,將純收益的大部分按照農(nóng)民入社的土地面積、地級(jí)、果樹產(chǎn)出能力等進(jìn)行按股分紅,然后再從剩余部分中提取合作社發(fā)展公積金和風(fēng)險(xiǎn)基金。
正因?yàn)橥恋睾献魃缃?jīng)營(yíng)權(quán)、土地園區(qū)承包使用權(quán)、收益權(quán)等產(chǎn)權(quán)明晰,價(jià)值可評(píng),山亭區(qū)農(nóng)信聯(lián)社在辦理有效的抵押等價(jià)的前提下,才可能對(duì)新開發(fā)投資項(xiàng)目發(fā)放鋪底性流動(dòng)資金貸款。而且貸款期限相對(duì)較長(zhǎng),根據(jù)合作社實(shí)際生產(chǎn)和投資周期進(jìn)行安排,可以一次授信,周轉(zhuǎn)使用。
除此之外,為充分降低風(fēng)險(xiǎn),山亭區(qū)農(nóng)信聯(lián)社還對(duì)這種新生的貸款方式進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)控制設(shè)計(jì)。“我們以合作社所有土地的1/3作為抵押,土地使用年限的1/3作為貸款期限,以土地評(píng)估值的1/3作為抵押。”蔣繼寶說,合作社作為貸款主體,在很大程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)。
如果貸款到期后還不上,山亭區(qū)農(nóng)信聯(lián)社將申請(qǐng)法院對(duì)抵押的土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)進(jìn)行處置拍賣,之前棗莊市中級(jí)人民法院已下發(fā)文件,對(duì)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證的抵押權(quán)問題給予了確認(rèn),提供了法律依據(jù)。此外徐莊土地合作社還對(duì)農(nóng)作物進(jìn)行了全額投保,最高一畝地能保2000元,其中財(cái)政補(bǔ)貼80%,為貸款提供了又一層保障。
解決土地流轉(zhuǎn)中的制度性難題
近年來,隨著農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)換的步伐不斷加快,加之部分農(nóng)村老弱人群無力耕種土地,部分農(nóng)民有轉(zhuǎn)出土地的愿望;同時(shí)由于一些種田能手、農(nóng)民專業(yè)合作社經(jīng)濟(jì)組織掌握規(guī)模農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)的種植和管理技術(shù),有轉(zhuǎn)入土地、實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)烈愿望。
棗莊市山亭區(qū)成立土地合作社的模式滿足了農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的愿望,用農(nóng)民的土地折算股份,農(nóng)戶以所承包的糧田或果園作為資本,加入土地合作社,實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化經(jīng)營(yíng)后收益仍歸農(nóng)民所有。同時(shí),規(guī)定合作社中農(nóng)民不低于80%,農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給合作社,而不是給企業(yè),有效規(guī)避了農(nóng)民的失地風(fēng)險(xiǎn)。
以流轉(zhuǎn)后的土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)作為貸款抵押,活化了土地使用權(quán)原則,還原了農(nóng)民土地使用權(quán)權(quán)能,憑土地使用產(chǎn)權(quán)證,土地合作社可合法、有效地到銀行辦抵押貸款,真正實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)價(jià)值和融資擔(dān)保效能,解決了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展中資金不足的問題,有利于支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。
不過由于棗莊模式仍在探索階段,仍然有不少難題亟待破解。其中最大的難題是當(dāng)前合作社土地使用權(quán)期限過短可能導(dǎo)致抵押權(quán)無法處置。“土地使用權(quán)抵押也被嚴(yán)格限定在3年有效期內(nèi),如果抵押人在合同期內(nèi)不履行或不能履行債務(wù),抵押權(quán)人面臨抵押權(quán)的障礙。”李志全認(rèn)為,因?yàn)榈盅簷?quán)到期后,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)回復(fù)為原承包戶所有,抵押權(quán)歸于消滅。因此建議建立農(nóng)村土地仲裁機(jī)構(gòu),在貸款權(quán)益追償、抵押權(quán)處置等方面提供服務(wù)。
關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第180條第1款第3項(xiàng)規(guī)定,以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。第183條規(guī)定:“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。”用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)的荒地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有或者國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有,以荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,能否改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途?本條針對(duì)這一問題作出了規(guī)定。
為了保護(hù)我國(guó)農(nóng)村集體土地,防止農(nóng)業(yè)用地的流失,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途不變的原則。以荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序,土地的所有權(quán)不得轉(zhuǎn)移,仍歸國(guó)家所有或者集體所有,也不得擅自改變土地的原有用途。