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去年7月份，學(xué)位房遭到重錘，八個(gè)月過去了，深圳學(xué)位房到底跌了多少?

我們以百花和華強(qiáng)北為例，這兩個(gè)片區(qū)樓盤老舊，居住屬性差，缺乏高新產(chǎn)業(yè)，高房?jī)r(jià)完全靠學(xué)位支撐。

百花是雙實(shí)驗(yàn)，荔園+實(shí)驗(yàn)，百花+實(shí)驗(yàn)，華強(qiáng)北是荔園+紅嶺，都是雙名校學(xué)位，是這一輪炒作的重災(zāi)區(qū)。

百花的國(guó)城花園44平單間，去年1月份最高成交到1420萬，單價(jià)32萬3；華強(qiáng)北的閣林網(wǎng)苑，40平最高炒到近800萬，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)可以用癲狂來形容，3天漲100萬，開價(jià)多高都有人敢接手。

一年過去了，面對(duì)學(xué)位房大利空和深圳樓市下行的雙重拖拽，這兩個(gè)片區(qū)在瘋狂上行之后是否會(huì)急速回落。

最新的房?jī)r(jià)地圖顯示，目前百花均價(jià)18萬5，華強(qiáng)北均價(jià)15萬5。

對(duì)比去年8月份的高點(diǎn)，當(dāng)時(shí)百花均價(jià)19萬3，華強(qiáng)北16萬2，跌幅分別為4.1%和4.3%，和非學(xué)位房的跌幅竟然差異不大。

當(dāng)然這是掛盤價(jià)非成交價(jià)，這個(gè)價(jià)格也不可能成交，但充分反應(yīng)了掛盤業(yè)主的心態(tài)，就是不管學(xué)位房面臨多大利空，就是不降價(jià)，寧可不成交也不降價(jià)。

學(xué)位房業(yè)主為何如此豪橫，說白了有兩個(gè)心理在支撐，一是不甘心，這次漲幅太大了，那么多人在最高位賣掉了，幾百上千萬利潤(rùn)到手了，自己只差一步之遙，到嘴的肥肉吐出來實(shí)在不甘心，干脆死扛。

二是僥幸心理，學(xué)位房漲了很多年，教改也說了很多年都沒有落地，那就繼續(xù)賭這次的政策仍然不了了之，賭劃分了大學(xué)區(qū)還是對(duì)自己有利，賭學(xué)位房是YYDS。

在這兩種心態(tài)的支撐下，學(xué)位房業(yè)主堅(jiān)持不降價(jià)，最多微調(diào)。姜太公釣魚，愿者上鉤。

去年7月到現(xiàn)在，學(xué)位房雖然遭遇了重大利空，但深圳一直沒有明確政策出臺(tái)，給了業(yè)主死扛的信心。

但最近情況發(fā)生了變化，針對(duì)學(xué)位房的具體利空政策開始一項(xiàng)項(xiàng)出臺(tái)。

去年12月底，《深圳市義務(wù)教育專項(xiàng)工作報(bào)告》中明確提出：我市將深化高中“指標(biāo)到校”改革，逐步取消指標(biāo)生最低控制分?jǐn)?shù)線。

指標(biāo)生是把優(yōu)質(zhì)高中的一部分錄取名額直接分配到普校，最低錄取分不低于該高中錄取線20分。

深圳的指標(biāo)生政策最早開始于2011年，最初比例是10%，近幾年不斷提高，達(dá)到了30-40%。

因?yàn)槊８咧袖浫》謹(jǐn)?shù)線很高，即使降20分仍有大量普校生落選，所以名校指標(biāo)生錄取比例一直偏低。

取消最低分?jǐn)?shù)線后，名校高中必須按比例錄取普校指標(biāo)生，后續(xù)比例也會(huì)不斷提高，很可能達(dá)到50%甚至更高，指標(biāo)生越多，考試的錄招生就越少，導(dǎo)致的結(jié)果就是：

1、名校初中生考入名校高中的難度急劇增大，名校的四大八大錄取率越來越低，學(xué)位房喪失性價(jià)比；

2、名校高中錄取了大量普校指標(biāo)生后，成績(jī)逐漸下滑，211、985錄取率下降，名校高中的光環(huán)不再。

名校初中和高中的光環(huán)都大大削弱之后，學(xué)位房的價(jià)值自然越來越低，這項(xiàng)政策如果執(zhí)行到位，對(duì)學(xué)位房無異于釜底抽薪，直接從根部打掉了學(xué)位房的價(jià)值。

1月21日，龍華首發(fā)了今年秋季開學(xué)的十所新增校區(qū)的招生辦法。

這十所學(xué)校分別是：龍華教育科研附屬中學(xué)、觀瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華外國(guó)語(yǔ)高新校區(qū)、龍華福城實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華第三實(shí)驗(yàn)學(xué)校華悅校區(qū)、華盛學(xué)校、虔貞學(xué)校、博雅學(xué)校、龍華中學(xué)弘毅校區(qū)、華東師大附屬龍華學(xué)校。

這十所學(xué)校全部采用共享學(xué)區(qū)，并且首次提到了電腦派位，未來小學(xué)、龍華實(shí)驗(yàn)小學(xué)部、和平實(shí)驗(yàn)三所小學(xué)組成電腦派位學(xué)區(qū)。

共享大學(xué)區(qū)政策，原則上仍會(huì)優(yōu)先錄取附近的單片區(qū)學(xué)生，再錄取其他片區(qū)學(xué)生，仍然有利于學(xué)位房。如果改為電腦派位，大學(xué)區(qū)之內(nèi)的所有生源，錄取名額完全隨機(jī)，學(xué)位房片區(qū)和非學(xué)位房片區(qū)享有同樣的錄取概率，學(xué)位房的優(yōu)勢(shì)瞬間被周邊的非學(xué)位房分流。

深圳從單校劃片到多校共享，再到今年首開電腦派位，說明教育改革正在步步深化，針對(duì)學(xué)位房的利空也正在一步步砸實(shí)。

1月20日，深中落戶光明，校區(qū)極有可能落地于長(zhǎng)圳的保障房片區(qū)，消息傳出，深鐵瑞城的業(yè)主歡欣鼓舞，慶祝自己小區(qū)溢價(jià)20%。

在我看來，深鐵瑞城的業(yè)主高興太早了，這其實(shí)是又一項(xiàng)針對(duì)學(xué)位房的利空。

深中落戶之后，稀釋了深實(shí)驗(yàn)光明的名校價(jià)值，政府通過不斷建名校分校的方式，持續(xù)拉低學(xué)位房?jī)r(jià)值。等遍地名校的時(shí)候，學(xué)位房自然就消失了。

1月24日，羅湖公布了《2022-2023年義務(wù)教育階段新建公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分》的公示，對(duì)圍嶺學(xué)校、木棉嶺學(xué)校、銀湖小學(xué)、萬象小學(xué)、梅園學(xué)校、畔山小學(xué)六所新建學(xué)校進(jìn)行了學(xué)區(qū)劃分。

這六所學(xué)校全部是共享大學(xué)區(qū)。

到目前為止，深圳針對(duì)學(xué)位房的教育改革已經(jīng)很明確了：

一是集團(tuán)化辦學(xué)，通過新建和收購(gòu)的方式把大部分學(xué)校納入名校集團(tuán)，通過教師交流，品質(zhì)提升等方式，縮小普校和名校的差距，不斷削弱傳統(tǒng)名校的影響力。

二是新建學(xué)校全部采用大學(xué)區(qū)制，最終過渡到所有學(xué)校全部大學(xué)區(qū)制，再疊加部分學(xué)區(qū)電腦派位，徹底打破學(xué)位房獨(dú)享名校的優(yōu)勢(shì)。

三是指標(biāo)到校比例不斷擴(kuò)大，從根源上打掉名校存在的土壤。

這三項(xiàng)政策疊加，只要執(zhí)行到位，數(shù)年后學(xué)位房的概念會(huì)極度弱化，支撐學(xué)位房的高溢價(jià)消失不見，決定房子價(jià)值的主要是位置、新舊、配套和品質(zhì)。

雖然利空不斷落地，但讓學(xué)位房業(yè)主現(xiàn)在大幅降價(jià)是不可能的，畢竟最壞的一天還沒到來，未來還有變數(shù)，業(yè)主在賭底部翻紅那一天。

但是事實(shí)擺在眼前，繼續(xù)炒作學(xué)位房，不利于樓市穩(wěn)定，不利于教育和民生，只利于少數(shù)業(yè)主的資產(chǎn)膨脹，孰輕孰重根本不用上秤。

屬于學(xué)位房的路已經(jīng)越走越窄了，即使今年深圳樓市橫盤啟穩(wěn)，學(xué)位房做為樓市的一個(gè)分支，還是會(huì)長(zhǎng)線陰跌下去。

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