中央經(jīng)濟工作會議提出，明年主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。其中，去庫存主要是指化解房地產(chǎn)庫存。針對這個任務(wù)，會議提出了供需兩方面的措施。
擴大需求的措施包括，加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求；鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)；取消過時的限制性措施。最后這條措施，可能意味著限購和限貸都會被取消，那么，降低首付、降低利率、加大利率折扣等措施也可能隨之而來。供給方面的措施包括，鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降低商品住房價格；促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。
擴大需求是房地產(chǎn)政策的“常規(guī)武器”，而降房價、促重組等供給側(cè)措施是“新式武器”。以往的房地產(chǎn)調(diào)控，常常以抑制房價過快上漲（而不是降低商品住房價格）作為目標。而現(xiàn)在，房價從目標變成了措施，而且表述從“抑制上漲”變成了“適當(dāng)降低”。以往作為目標的“抑制上漲”幾乎沒有實現(xiàn)過，但現(xiàn)在作為措施的“適當(dāng)降低”，則有實現(xiàn)的緊迫性和必要性。
降房價是去庫存的關(guān)鍵，它決定著擴大的需求能不能轉(zhuǎn)化為“有效需求”，而有效需求（有購買力的需求）才能起到去庫存的作用。從房價收入比、房價租金比來看，當(dāng)前城市房價水平處于高位，農(nóng)民工買房壓力較大，買來出租是不劃算的。因此，房價不降，擴大需求的前兩大措施都是無效的。在高房價的條件下，取消限購限貸所激發(fā)的需求可能也有限，在目前的形勢下，這些需求正在向某些區(qū)域、某些類型的住房（如一線城市的學(xué)區(qū)房等）集中，對于去庫存也不會有太大幫助，因為庫存壓力主要存在于這些區(qū)域之外。只有當(dāng)房價真正降低的時候，才能有更多的改善性需求被釋放出來，也才能有更多的住房具有投資價值，取消限制性措施才能真正發(fā)揮作用。
實際情況也證明，如果房價不下降，房地產(chǎn)庫存就不能真正化解。今年5月以來，商品房銷售額累計增長率由負轉(zhuǎn)正，并且逐漸提高，反映房地產(chǎn)市場需求比較旺盛。但開發(fā)商趁機漲價，使商品房銷售面積的增長率大大低于銷售額。因此，在需求轉(zhuǎn)好的情況下，房地產(chǎn)庫存壓力卻沒有得到及時化解，待售商品房面積只有5月是減少的，之后便一直增加，11月底達到6.96億平方米。
我們從中也可以看出，開發(fā)商一般是不愿意通過降房價去庫存的。他們會將擴大需求的政策作為漲價的理由，而不會將其作為去庫存的動力。中央經(jīng)濟工作會議指出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略。開發(fā)商需要“鼓勵”，需要市場推動，才能下定決心降價促銷。
這要靠三方面的措施：一是繼續(xù)強調(diào)適度降價對去庫存的重要性，使得市場形成正確的預(yù)期，而不是供需雙方僵持；二是降低二手房交易的稅費，這樣購買二手房的成本降低，反過來會促使新房降價；三是降低出讓土地的價格，一線城市今年土地出讓面積減少導(dǎo)致地價上漲，是刺激房價上漲的重要因素。
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