幸好當初出資購房時，繼父曾有一紙承諾，這成了繼女索要房屋產權的憑據……<br/> 繼父無積蓄繼女出錢購房<br/> 葛玉倩與葛香圃系繼父女關系。1977年葛玉倩14歲時，其母李淑珍帶著她與葛香圃再婚，并將女兒的姓名改為葛玉倩，和葛香圃以父女相稱，此后兩代人一直相處融洽。<br/> 1997年，由于有相關房改政策，允許包括葛香圃在內的離退休干部購買自己所居住的公有房屋。當時葛香圃沒有什么積蓄，就跟已經出嫁的繼女葛玉倩協商，約定由葛玉倩出資，以他的名義買下該公有住房。<br/> 但在當時，葛玉倩的經濟條件其實也不寬裕，3萬余元的購房款對她來說也是一筆很大的數字。但考慮到老父親的意愿和給父母一個安穩的居住環境，葛玉倩拿出了自己的所有積蓄，還向其他人借了一部分款項，一齊交給了葛香圃，將房屋產權買下。<br/> 為明確產權寫下一紙“說明”<br/> 女兒出了所有的錢，卻不能登記為產權人，于是繼父葛香圃向其出具了一紙《關于購房有關問題的說明》，內稱：<br/> “1997年……對離退休干部現住房屋按優惠價格出售。由于我無錢購買，故同意女兒葛玉倩以我的名義于1998年4月按規定價格叁萬零陸佰叁拾玖元購得（注：30639元中我借給其壹仟元）。<br/> 1、此房的房權理應屬于葛玉倩所有；<br/> 2、此房以我的名義購買，故我與其母李淑珍有權居住至終身；<br/> 3、其兄葛玉迅借住一間，理應付房租，租金多少，可由雙方協商而定。一九九八年九月。葛香圃親筆。”<br/> 之后，葛香圃老兩口一直安心地居住在該房內。2006年2月，葛玉倩的母親李淑珍去世。<br/> 出于對繼父的信任，在“借”繼父名字購買此房后，葛玉倩始終沒有要求過辦理此房的更名過戶手續。<br/> 遺囑屢修改房屋權利“歸零”<br/> 2013年12月的一天，葛玉倩到繼父家中，在侍候繼父、整理相關物品時突然發現，繼父葛香圃竟然早在2007年1月20日就立下了一份遺囑，遺囑中寫明，該房屋僅留給葛玉倩25%的份額，其余的75%留給其他人。<br/> 葛玉倩頓時驚呆了，這處房產明明在1998年是自己出資買下的，實際產權也是自己的，怎么現在繼父不遵守承諾，還偷偷處分這套房產呢？<br/> 然而令她更為驚訝的是，之后她又發現繼父在2011年11月21日立下了第二份遺囑，修改了前一份遺囑的內容，僅留給葛玉倩20%的份額，比第一份遺囑還減少了5%。<br/> 這還不算結束，葛玉倩隨后發現繼父還立有第三份遺囑，這份寫于2012年4月6日的遺囑中，干脆寫明葛玉倩沒有繼承房產的權利。<br/> 至此，這幢建筑面積近100平方米的房子，按照繼父的遺囑來看，竟然沒有葛玉倩的任何份額了。<br/> 葛玉倩發現這3份遺囑后，先是感到痛心疾首，但稍稍平復心情后，她就遺囑的事同繼父進行了溝通。<br/> 不料繼父葛香圃氣呼呼地說，這房子本來就是他自己的，與葛玉倩無關，因為當初買下這套房子是由于他具有購房資格，享受了優惠的價格。<br/> 否則依照葛玉倩出資的3萬元，怎么可能買下近百平方米的房產？<br/> 無奈提訴訟要求確認產權<br/> 面對繼父的這番說辭，葛玉倩驚得目瞪口呆。她在滿腔氣憤和無奈之下，與丈夫一起找到我，希望趕緊對這套房子進行確權，拿回應該屬于她的份額。<br/> 在協商無果后，我們只得代理葛玉倩將繼父葛香圃訴至法院，請求法院確認這處房產歸葛玉倩和其丈夫所有。<br/> 庭審中，我們出示了被告葛香圃親筆書寫的《購房說明》及當年原告為了籌措該筆購房款的其他相關證據。<br/> 而被告葛香圃則出示了一份《出售公有住房審批書》和其立下的《遺囑》，其當庭辯稱：<br/> 首先，涉案房屋產權至今仍登記在被告名下，根據物權公示公信原則，不動產登記在誰名下，就是誰的。<br/> 原告葛玉倩的出資只能算做借款而已，原被告間形成的是債權債務關系。<br/> 其次，被告在1998年11月10日依據其原單位的房改政策，自行交款并因其離退休干部的特殊身份，在享受房改房相關優惠政策的基礎上購得房產，其他人不具有購買此房的資格，因此其繼女借名購買此房改房的行為應為無效。<br/> 最后，涉案房屋應為被告葛香圃和其老伴李淑珍的夫妻共同財產，《購房說明》系葛香圃一人所寫，沒有房屋共有人即葛玉倩母親李淑珍的簽名和認可，屬于無權處分，因此該《說明》不具備法律效力。<br/> 法庭上交鋒力證權利歸屬<br/> 針對被告的說法，我在法庭上指出：<br/> 首先，房屋產權登記僅是登記機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，并不創設具體的權利義務關系。當事人是否享有對登記不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。<br/> 本案中，房屋產權雖然登記在被告名下，但僅對善意第三人發生法律效力，并不能證明被告就是房屋的真正權利人。<br/> 也就是說，房產證上登記的產權人不一定是房屋的真正權利人，產權登記僅是權屬的公示方式而不等于權屬本身。<br/> 根據《物權法》第33條“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利”的規定，原告的起訴于法有據。<br/> 其次，原告當時拿出的3萬余元，應是出資款，而非借款。如果是借款，原告不可能時隔長達16年的時間，不向被告索要。同時，被告也不能出示曾經歸還了這筆借款的證據。<br/> 最后，1998年購買該房改房時，其母親李淑珍已與被告葛香圃結婚11年。<br/> 作為原告的親生母親，雖然沒有在葛香圃向葛玉倩出具的“購房說明”上簽字，但被告該行為有充分理由使常人相信系被告葛香圃和李淑珍夫婦的共同意思表示。<br/> 一審作判決獲得四成產權<br/> 一審法院審理后，采納了我方的部分意見。法院認為，被告書寫的“購房說明”依法應視為被告夫婦二人的真實意思表示。<br/> 對于被告辯稱案涉房屋系自己基于離退休干部的身份而購買，故“購房說明”應為無效的觀點，依據我國法律規定，公民有權在法律規定范圍內處分自己的民事權利。<br/> 被告當初將自己享有的購買房改房的權利，在特定歷史條件下同意交由原告葛玉倩出資來享有，當時和現行法律均無禁止。故被告該觀點，本院不予支持。<br/> 法院還認為，對于本案的處理，考慮到原告葛玉倩當時的出資既不是贈與給被告，也不是出借給被告，應認定為原告系履行了“購房說明”所載明的出資義務的行為。<br/> 雖然原告當時的出資數額存在一定不足，但鑒于其與被告之間的父女關系，原告基于部分出資也應享有一定的案涉房屋的產權份額。<br/> 2014年9月18日，法院作出一審判決，這處房產由葛玉倩享有40%的產權份額。<br/> 不服提上訴改判六成份額<br/> 一審宣判后，原告葛玉倩和其丈夫不服，又委托我將此案上訴至大連市中級法院。<br/> 二審開庭時我指出，原審原告葛玉倩應享有案涉房產全部產權，而非僅僅是40%。理由是原審被告葛香圃在其書寫的“購房說明”中已經聲明，上訴人已“購得”該房屋，不僅是“購買”，而且是“得到”。<br/> 葛香圃購買房改房時的工齡優惠問題不能阻卻其親筆書寫的“購房說明”的效力。一審對于上訴人出資款中“借李茂洪4400元”證據的認定錯誤，因為李茂洪本人親自出庭，說明該4400元款項是“葛玉倩借的，也是葛玉倩自己還的”，此款亦應認定為系上訴人葛玉倩的出資。<br/> 二審法院采納了我方陳述的上訴理由，認為：關于“購房說明”后附的“明細表”中記載“借李茂洪4400元”，葛玉倩雖未提供借條、收據等債權或還款憑證，但李茂洪本人為此出具了書面證人證言并出庭作證，當庭證實了葛玉倩向其借款的數額和經過。<br/> 而葛香圃在庭審中也認可向李茂洪所借的4400元是由葛玉倩到李茂洪家歸還的，這與葛玉倩、李茂洪陳述的經過相符，故對葛玉倩出資該4400元的事實亦應予以認定。<br/> 從本案葛香圃親筆書寫的“購房說明”來看，其意思表示是清楚、明確的，如果后來以歸還出資的方式變更了“購房說明”中關于產權的約定，應屬于重大事項的變化，一般也應形成其他的協議、約定或文件。<br/> 但本案中，葛香圃對此除其本人陳述外未能提供其他證據，無法否定或變更“購房說明”中關于產權的約定，故“購房說明”仍應認定為真實有效。<br/> 2014年11月18日，大連市中級人民法院作出判決，改判葛玉倩享有房產60%的產權份額。<br/> 本案我方能夠最終獲得60%的房產份額，關鍵在于那份書面的《關于購房有關問題的說明》，這是本案的核心證據。如果無此證據，則打贏官司的可能性很小。<br/> 可見即使在親屬、好友之間，如果發生借款、還款等經濟往來，還是應寫下字據為好，以免年長日久說不清楚，產生矛盾糾紛。
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