■本文作者：白琳 北京在明律師事務所
導讀：被征收人權益的實現最終都需要征收補償協議來落實。實踐中，鑒于專業素養的極度缺乏，廣大被征收人不清楚征收補償協議應該有哪些內容，也難以察覺征收方在征收補償協議中設定的各種“圈套”，以致最后出現被征收人權利減損的結果。那么，當遭遇征收時，我們應該簽訂什么樣的征收補償協議呢？
北京市某區的張女士，擁有一套承租公房和兩間自建私房，房屋總面積將近80平方米。在該處房屋被強拆前，張女士從未知曉相關的征收公告、征收項目信息等。直到2004年，開發商才找其簽訂了一個類似“合同”的東西，雙方約定：“開放商將位于大興區舊宮的一套面積為76平方米的房屋安置給張女士”。張女士心想有一處安置房也就可以了，不用再折騰。誰知事事有變，不知為何，開發商在2005年時又將這處安置房另行安置給了王某。在這套房屋上既安置了張女士又安置了王某，此時張女士的安置利益難以實現。于是，2006年，開發商又與張女士簽訂了一份協議，重新將張女士安置到一處30多平方米的公房內。這下張女士可坐不住了，此后一直在走信訪，也未提出相關的法律程序。幾經波折無果后，張女士找到了北京在明律師事務所的閆會東律師。
閆會東律師在了解了張女士的事情經過之后，認為張女士已經錯過了最佳的維權時機。張女士在前有一個補償協議的同時，后又在2006年時簽訂了另一個合同，這表明張女士已經通過后一行為變更了原有的征收補償協議，張女士已經認可了后面的這套30多平方米的安置房。若干年后再想主張維權難度極大，而且不容易實現。實踐中這樣的案例屢見不鮮，那么怎樣做才能預防這樣的情形發生呢？閆會東律師建議廣大被征收人明確以下幾點：
方面一：征收補償協議誰能簽？
根據2011年施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
之后，在第二十五條中規定由房屋征收部門與被征收人按照本條例來對征收補償協議的內容進行協商。由此可見，補償協議的一方是由市、縣級政府確定的房屋征收部門，除此之外的任何主體均無權與被征收人簽訂補償協議。如果開發商在2011年以后再來找你簽訂補償協議，被征收人就一定要警惕了。
協議的另一方——被征收人，則是指被征收房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人和公有房屋的承租人）。是否包含房屋的一般承租人即使用權人，實務中尚存爭議，但承租人如有實際損失也是完全有權主張參與協商談判的。
方面二：征收補償協議怎么訂？
協議簽訂主體確定了，接下來就該是協議內容的確定了。按照現在主流的觀點征收補償協議是一種行政合同。因此，征收補償協議一方面要符合行政目的和行政法原則，另一方面也要符合《合同法》的原則規定，確保在自愿、相對平等的基礎上訂立。根據《條例》第二十五條的規定，征收補償協議的內容應當包括：補償方式、補償金額和支付期限，用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停業停產損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等。具體如下：
要點一：被征收房屋的基本情況
房屋的基本情況包括：房屋土地使用權取得的方式，房屋產權證號碼，房屋的結構、面積、地點、層高、朝向等，建筑年限以及被征收人的家庭結構等。同時，如果有附屬用房、附著物、地下室的，也應當在協議當中列明。如果被征收房屋的基本事實不清，則補償協議的風險將會很大。
要點二：被征收房屋價值評估的情況
僅靠明確房屋的基本情況來確定被征收房屋的價值是不夠的，除此之外還需要房屋征收部門委托專門的鑒定機構出具相關的評估報告。評估報告主要是對房屋的區位、地段、用途、結構、層高、新舊程度、建筑面積等基本因素進行詳細的評估，目的就是準確確定房屋的市場價值，防止低值高估或者高值低估等不正常的現象。從這個角度上講，在評估報告尚未出爐前，被征收人不應與征收方簽訂任何補償安置協議，否則就屬于“無憑無據”的主觀臆測，可謂后患無窮。
要點三：征收補償安置方式
安置方式是征補協議的核心。根據《條例》第二十一條之規定，補償方式主要有兩種，即產權調換和貨幣補償。至于如何選擇，要根據被征收人的自由意愿確定，否則法律是不予認可的。
第一種是房屋產權調換。征收方應該提供用于產權調換的房屋，寫明房屋的價款、坐落、朝向、結構、面積、層高、交付方式和房屋交付期限，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。如果是舊城改造類項目的，能夠提供改建地段或就近地段房屋的，應當就近安置。但是也不是所有的房屋都能夠進行產權調換，有兩種例外：
一是征收非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，征收時被征收人只能選擇貨幣補償；
二是被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，只能實行產權調換，被征收人不能選擇貨幣補償。如果選擇了產權調換的，還應該就過渡方式，是提供周轉房還是提供臨時安置費進行約定。其中如果選擇周轉房的，還需要明確周轉房的地點、面積等。如果被征收人選擇自行安排住宿的，則需要提供臨時安置費。
第二種是純貨幣補償。這種方式簡單明了，只需要明確補償金額、支付期限和支付方式即可。
要點四：其他補償費用
這些補償費用包括搬遷費和非住宅房屋的停產停業損失等。這些主要結合房屋的具體情況來進行補償。需要搬遷的才有搬遷費，如果被征收房屋有經營活動的還需要補償停產停業損失和一些機器、設備的重新安裝、調試費用以及裝飾裝修費用等。除了上述內容之外，雙方還可以就違約責任和爭議的解決辦法進行約定。
方面三：征收補償協議如何履行？
雙方在簽訂征收補償協議之后，應該遵循協議的內容實際履行、適度履行。近期，在接待的一些咨詢中，很多被征收人就提出了這樣的疑問，我已經跟征收方簽訂了協議，但該協議已過了履行期限，政府還沒有把該給我的補償落實，此時，我該怎么辦呢？
對于這個問題，閆會東律師認為被征收人不必驚慌，因為根據《行政訴訟法》第十二條第十一項規定，當行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除土地房屋征收補償協議時，我們是可以提起行政訴訟來維護自己的權利的。另外，如果征收方出現了將同一安置房先后安置給不同的被征收人的情形，此時應該作為房屋確權糾紛案件處理，提起房屋所有權確權之訴。被征收人還可以另行起訴，要求征收方另行提供補償安置。如果在安置房建設過程中，征收方有擅自改變安置房的結構、面積、朝向等問題，致使補償協議無法正常履行，被征收人堅持要求依照協議征收補償或者安置的，應判令征收方按照合同約定的標準履行給付征收補償或者安置的房屋，征收方拒絕執行的，可采取劃撥征收方款項，按照征收補償協議的內容在市場上購置商品房交付給被征收人的方式執行。
在明律師最后想提示大家的是，征收補償協議是關乎每一個被征收人的大事。因此，被征收人在簽訂此類協議時，必須進行全面的考慮，要謹慎對待，切莫簽署一些內容不明確，協議內容不確定，甚至是空白的征補協議。同時在自己權利受到損害的時候要及時通過法律程序保護自己的權利，一味的走信訪，帶來的只能是權利的消耗與時間的拖延。而越是拖延，對已簽協議的被征收人的維權就會越不利，這一點是沒有任何疑問的事情。故此，廣大被征收人應當主動咨詢專業人士，讓自己手中的協議順利轉化為未來生活的保障。
