對于建筑物的分割登記問題，主要涉及變更登記及因分割而導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移登記。但對于建筑物實體分割，卻因《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）未予以明確之原因，導(dǎo)致在實務(wù)操作中存在一些疑問。筆者本文有意就建筑物實體分割登記中的幾個問題做一探討。鑒于純建設(shè)用地使用權(quán)的分割登記需國土資源主管部門審批，其較為明確，故而此文僅討論建設(shè)用地使用權(quán)之上建筑物的實體分割問題。
一、明確實體分割的含義，與非實體分割相區(qū)別
首先，應(yīng)明確實體分割的內(nèi)涵，所謂實體分割，顧名思義，可將其拆分為實體和分割予以理解，實體上，即此種分割重在對建筑物實際空間的分割，典型的如于室內(nèi)空間加砌墻體以隔成兩塊獨立空間。分割上，重在通過分割的行為使得建筑物達成了各自獨立的目的。
理解實體分割，應(yīng)明確與非實體分割相區(qū)別，而非實體分割最為典型的便是份額之上的分割，其指向標(biāo)的多系建筑物占有份額，為抽象的財產(chǎn)權(quán)益，如按份共有人對于不動產(chǎn)各占50%的約定。還有集合財產(chǎn)的分割，如被繼承人遺產(chǎn)的分割，遺產(chǎn)的分割又可能包含財產(chǎn)份額的分割和集合財產(chǎn)個體的分割，前者如針對作為遺產(chǎn)的建筑物分割份額占有，后者如分割作為遺產(chǎn)的名畫，或者分割被繼承人名下多處房產(chǎn)，數(shù)個繼承人各自取得一處的，此為區(qū)別于建筑物的實體分割的顯著情形。
實踐中有這樣一種情形，早在房地分別登記的時代，產(chǎn)權(quán)人擁有一個單元中兩戶相互獨立的建筑物并申請登記的，為了方便記載會將兩處建筑物登記于一處，并頒發(fā)一本房產(chǎn)證。此種情形在房改房中尤其常見，因房改建設(shè)單位所建房源面積所限，而參改人員享受政策待遇所致而分得多套房源的，有些甚至為對門東西兩戶，這些亦登記在了一處，于一本房產(chǎn)證中體現(xiàn)。此情形十分類似現(xiàn)今的集成版證書，可謂歷史遺留的產(chǎn)物。但是此類建筑物當(dāng)發(fā)生分割時是否系實體分割呢？
筆者以為，此種情形應(yīng)明確與實體分割相區(qū)分，一則其兩處建筑物本身便各自獨立，具有獨立之進戶門，滿足獨立使用、權(quán)屬界線封閉的條件，完全符合《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對于房屋之定義：獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。且其具有獨立編號，區(qū)分東西兩戶，亦滿足原《房屋登記辦法》第十條對于房屋基本單元設(shè)置的要求，具有唯一的編號。
此種基本功用與屬性亦符合不動產(chǎn)單元設(shè)定規(guī)則。故而此種分割實則實質(zhì)為權(quán)利人集合財產(chǎn)的分割，而對其產(chǎn)生爭議的關(guān)鍵在于對于此類類似“集成版”建筑物的認(rèn)知上將其視為了一處不動產(chǎn)，并蓋因其頒發(fā)一本房產(chǎn)證的假象使得其看似具有了需實體分割之外觀，然而其不過為兩處不動產(chǎn)的集合，為各自獨立，具有獨立使用功能并滿足不動產(chǎn)單元設(shè)置條件的兩處不動產(chǎn)。故而對于此類歷史遺留的原因所致的建筑物聚合或集合于一處的，聚合與集合的多處不動產(chǎn)應(yīng)通過技術(shù)手段予以分別設(shè)立登記簿加以記載，便于當(dāng)事人因繼承或分割、轉(zhuǎn)移等需求而換發(fā)多本不動產(chǎn)權(quán)證書。
二、實體分割的審批疑惑
對于確屬實體分割的，且導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，依據(jù)《規(guī)范》9.3.3申請材料第4項第（6）條規(guī)定：“不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書。實體分割或合并的，還應(yīng)提交有權(quán)部門同意實體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點坐標(biāo)等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果”。
可見此條中對于實體分割的要求提供有權(quán)部門同意實體分割或合并的批準(zhǔn)文件，但是令人疑惑的是有權(quán)部門到底系何部門？是否如《規(guī)范》中明確的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并審批時由國土資源主管部門批準(zhǔn)同意？還是由規(guī)劃主管部門予以審批。但是實務(wù)中對于房屋實體進行分割的，并不造成規(guī)劃控制指標(biāo)的變化，故而規(guī)劃部門對于此疑問之答復(fù)多為否定答復(fù)，即其不負責(zé)審批此類不動產(chǎn)內(nèi)部實體分割，那么對于此類實體分割究竟應(yīng)由哪一個部門審批呢？
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）第二十五條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。”原國家土地管理局曾有《關(guān)于如何理解分割轉(zhuǎn)讓形式的答復(fù)》，其指出：“《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條所指的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，為非整宗地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即將受讓的一宗地分為二宗或二宗以上后，再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。”并提出其應(yīng)包括浙江土地管理局于請示函中明確的兩種形式：“分割轉(zhuǎn)讓至少有兩種形式：一是某幢建筑物分別轉(zhuǎn)讓給多個使用者，從而也可能使該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓；二是進行大面積開發(fā)的土地使用者在開發(fā)后，將其使用權(quán)再分割轉(zhuǎn)讓給其他多個使用者。”
此兩種情形如一幢建筑物分割為多個單元，并轉(zhuǎn)讓給多人的，再如開發(fā)商建設(shè)商品房后轉(zhuǎn)讓的。此批復(fù)中規(guī)定為房地分別登記時代針對建設(shè)用地使用權(quán)登記之規(guī)定，其中內(nèi)含土地的分?jǐn)倖栴}，即所涉國有建設(shè)用地之上建設(shè)建筑物的，建筑物分割造成的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，勢必造成分?jǐn)偼恋氐霓D(zhuǎn)移，而此種轉(zhuǎn)移在房產(chǎn)管理部門審批之后并辦理完房產(chǎn)證后再行向土地管理部門申請審批并申請頒發(fā)土地權(quán)屬證書，這也契合了《城市房地產(chǎn)管理法》及《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定。
即建筑物分割的，造成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門審批，然而此種審批其系基于權(quán)屬轉(zhuǎn)移時登記部門主體的不同而加以規(guī)定的，在現(xiàn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記模式下，應(yīng)由不動產(chǎn)登記部門負責(zé)此項工作為宜，即不動產(chǎn)登記機構(gòu)對此項工作的審批為對原來房產(chǎn)管理部門和土地管理部門工作的繼受。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。
縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。故而審批機構(gòu)并非一定系國土資源主管部門，但應(yīng)為不動產(chǎn)登記機構(gòu)，由其負責(zé)建筑物實體分割的審查，其知悉不動產(chǎn)單元設(shè)置的規(guī)則和是否滿足不動產(chǎn)單元設(shè)立的條件，具有天然的優(yōu)勢，更能保障請求分割不動產(chǎn)的登記落實。同時登記機構(gòu)應(yīng)在分割審核之時盡量會同權(quán)籍調(diào)查機構(gòu)予以核實調(diào)查，在明確可以重新測繪并設(shè)置不動產(chǎn)單元之后方能予以受理。
綜上所述，涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)地上建筑物實體分割的，應(yīng)在明確排除非實體分割情形后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)自主審查為宜，并且應(yīng)予以實地查看，排除經(jīng)分割后各自不動產(chǎn)不滿足不動產(chǎn)單元設(shè)置的情形，如此保障實體分割的順利登記。
（文/崔文強）
