導讀：二手房交易市場是伴隨著我國住房制度改革誕生的新興市場，其隨著房地產行業的繁榮而快速發展，由于房產中介機構法律制度的不完善以及房屋交易量的不斷增加，出賣人面對房價的不斷攀升，必然會導致一房二賣現象的產生。本文從一則案例淺析房屋買賣合同中因出賣人一房二賣根本違約諸多法律問題中的一個法律問題，即關于違約金調整的認定。 作者 / 良侓人李輝 工學學士 法律碩士 專利代理人資格 投稿：tougao@askmylawyer.cn 2016年3月11日，原告通過第三人居間服務與被告簽訂《房屋轉讓合約》，購買位于XX市XX區XX路X號XX小區物業（以下簡稱“該物業”），合約約定該物業轉讓成交價為260萬元，另外，合約對該物業的基本情況、支付方式、房屋產權過戶辦理及稅費負擔情況、房屋交付情況、違約情況及糾紛的解決等均進行了詳細的約定。同日，原告在簽訂本合約之日向被告支付定金25萬元，剩余款項在辦理過戶手續之日由原告付清。 后因案涉房屋漲價，被告為獲取高額利潤，私自將案涉房屋轉讓并過戶給他人，導致原告遭受巨大經濟損失。被告私自轉讓房屋的缺乏誠信行為致使合同無法繼續履行，其行為已構成根本違約。 原告與被告簽訂的《房屋轉讓合同合約》第12條約定：“若賣方在收取定金后不依合約條款將物業出售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金，賣方另須賠償該物業成交價的20%給買方作為違約金，………..?！?/span> 在庭審過程中，雙方對于違約金是否應當予以調整產生爭議。被告認為合同約定的違約金計算標準過高，請求法院予以調整。原告認為《房屋轉讓合約》約定的違約金條款是雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因此不存在調整的必要性。 第一，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條第一款規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！?/span>該條款明確了適當減少違約金應當考慮的因素。 首先，雙方當事人約定的違約金是否予以適當減少應當考慮的首要因素是實際損失，本案中，因案涉房屋所在地段房價上漲，被告要求在《房屋轉讓合約》約定的房屋總價款的基礎上漲價，原告與被告就此事宜未達成一致意見，后被告惡意違約將案涉房屋出賣于他人，最終導致原告無法實現合同目的。 根據證人證言以及原告提供的證據均可以表明，原告購買案涉房屋時同地段的房屋價格區間為12000元-13000元左右，被告違約之時即2016年9月份、10月份的同地段房屋價格區間為15000元-17000元左右，較《房屋轉讓合約》簽訂之時已上漲約3000元\㎡-4000元\㎡左右，因此被告惡意違約的行為致使原告遭受實際損失遠遠大于違約金的金額，更不存在違約金過高的情形。 其次，雙方當事人約定的違約金是否予以減少兼顧考慮的因素是合同的履行情況、當事人的過程程度以及預期利益等綜合因素。本案中，原告按照合同約定支付定金、積極籌備案涉房屋剩余款項、主動聯系被告詢問房屋產權證進展情況等事實均表明原告一直在積極履行合同義務，其主觀意圖是《房屋轉讓合約》能夠順利履行，促成合約目的的最終實現。 被告因同地段房屋價格上漲，意欲在合約約定房屋總價款的基礎上漲價出賣于被告，其行為違背民法的誠實信用原則，原告未同意被告漲價，后被告私自將案涉房屋出售于他人，其主觀過錯明顯，屬于惡意違約，因此，雙方約定的違約金不應予以適當減少。 最后，原告一直在積極履行合同義務，其旨在《房屋轉讓合約》能夠順利履行，主觀不存在過錯；被告在簽訂《房屋轉讓合約》之后因同地段房屋價格上漲，在未經原告同意的情況下，私自將案涉房屋轉讓于他人，最終導致合同無法繼續履行，其主觀惡意，為體現違約金以補償性為主兼顧懲罰性的性質，本案中，不應當對雙方約定的違約金予以適當減少，否則難以體現對惡意違約行為的懲罰性。 3、《民事審判指導與參考》2013年第4輯第228頁“房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償”。最高人民法院指導意見認為：由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。 本案中，根據原告提交的證據可以顯示若原告購買與案涉房屋相類似的房屋，較之前相比，需要支付的房屋價格每平方米相差3000元-4000元左右，即而《房屋轉讓合約》約定的違約金僅為房屋總價的20%即52萬元，且明顯低于原告遭受的損失。 4、最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》<法發【2009】40號>第8條規定：“…….人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應證據?！！? 本案中，原告已提交的案涉房屋同小區的《房屋轉讓合約》以及鏈家網關于案涉房屋轉讓價格等證據證明房屋價格上漲導致原告遭受的損失遠遠大于《房屋轉讓合約》所約定的違約金，另一方面，被告也需舉證證明違約金約定過高的證據，否則，根據《民事訴訟法》司法解釋第91條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。” 買受人在購買房屋時，應當由足夠的法律風險意識，有必要時應當聘請律師參與購房過程中。買受人可以在合同中約定違約金條款，以便在出賣人違約時，買受人可以盡量減少因違約方違約而造成的損失。 另一方面，買受人應當在購房合同中約定，房屋定金暫由房產中介公司或其他第三方保存，待出賣人履行完畢購房所有手續之時，由中介公司向出賣人支付。 法院在審理房屋買賣合同中，亦應當從實際損失出發，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，慎重適用違約金調整法律制度。
