優(yōu)秀海景房應該具備的基本條件：
雖然我在幫你理清購買海景房的思路一文中給大家購買海景房的熱情潑了一盆冷水，但實際上還有一些海景房是值得購買的。幾個天就跟大家聊一下哪些海景房時可以選擇的對象吧——
優(yōu)秀海景房應該具備的基本條件：
完善的城市交通網(wǎng)絡不但可以使業(yè)主輕松快捷的往來于工作與休閑之間，也是快速提高區(qū)域價值的終極武器。據(jù)個例子：北戴河、秦皇島地區(qū)這些年來的海景房價格一路沖高，從一個側面講就是依靠其完善的區(qū)域交通環(huán)境，在極大程度上吸引了來自北京、天津等周邊城市的高端投資（或自用）者前來購房，從而推高了當?shù)氐姆績r。我們也可以由此看出區(qū)域交通環(huán)境對于海景房價值增值的重要性。
1、 價格泡沫風險
由于近兩年對海景房的過度開發(fā)、加之投資客們在前期的大量涌入，海景房的價格泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。一些地段優(yōu)秀、環(huán)境宜人、配套完善地區(qū)的海景房售價甚至已經(jīng)直逼一線城市的房產(chǎn)價格。可以說繼續(xù)上升的空間不是沒有，但也不會很大了。加之會有更多的在建項目將在今后2、3年內(nèi)陸續(xù)入市、以及國家對房產(chǎn)價格的堅決調(diào)控，這雙重壓力將會使部分海景房價格在一定時間之內(nèi)被壓制甚至出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。
2、區(qū)位風險
并不是所有的海景房都是“面朝大海、春暖花開”的。雖然每個開發(fā)商都以稀缺的海景資源和優(yōu)美的環(huán)境做為吸引購房者和投資客看球的重要宣傳手段，實際上大部分的海景房只是位于海濱城市中而已，有些海景房甚至距離可供休閑的海灘相當遠，而且往返的道路條件也并不理想。可以這樣說，近海的房子環(huán)境好但價格高、升值空間有限；而遠離海岸的新開發(fā)區(qū)域價格低、有一定的升值空間，但一旦銷售欠佳，則后期配套的跟進能力讓人擔心。
3、收益周期風險
海景房逆勢布展市場觀望情緒濃
今年以來，在樓市“限購”、“限價”等一系列樓市調(diào)控新政影響下，房地產(chǎn)市場進入了冷靜期，不少房產(chǎn)商放棄了往年大張旗鼓的宣傳造勢。然而，記者發(fā)現(xiàn)海景房宣傳相比普通住宅卻要好很多。近日，在山西大同、朔州、太原舉辦的三場房展會吸引了來自廣西、山東、海南等地的海景房開發(fā)商，不少參展商反映海景房市場觀望情緒也較濃。
山西三晉會展服務有限公司市場總監(jiān)張祺鋒認為，今年秋季舉辦的房展會與春展相比規(guī)模要小。他分析稱這主要是受樓市“限購”等政策的影響。近來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐步在加大，二三線城市也開始在限購，一些小的開發(fā)商都持觀望態(tài)度，參展積極性降低。
在房展會記者看到，多家海景房開發(fā)商打出投資、養(yǎng)老牌，賣力營銷。但是，許多開發(fā)商反映今年全國各地房展基本都是“問得多買的少”。許多參展商普遍認為，在樓市調(diào)控下，今年海景房市場觀望情緒比較濃。山東威海一家海景房置業(yè)顧問臧玉良說，從目前市場來看，購買者多是度假休閑和晚年養(yǎng)老，也有少數(shù)人用于投資。這幾年，消費者選購海景房已日趨理性，尤其是今年全國各地都出臺了限購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，所以海景房銷量相比往年減少很多。山東龍口一家房產(chǎn)商告訴記者，今年該公司海景房銷售只有去年同期的一半。
此外，記者發(fā)現(xiàn)擁有一套海景房已由普遍商品變?yōu)橐环N“奢侈品”，由于其價格一路高漲，海景房的購房群體已發(fā)生實質(zhì)性變化。太原市民郝瑞玲說，三年前，廣西北海的海景房平均價格只有1000多元，但現(xiàn)如今已經(jīng)漲到了近5000元。買一套海景房已非普通百姓所能承受。加上當前樓市調(diào)控政策頻出，部分潛在消費群體希望海景房價格出現(xiàn)松動再出手。
未來價格或將堅挺也需防范下跌風險
由于海景房稀缺性和購買群體的獨特性，以及許多海景房開發(fā)商資金鏈條相對寬松，使得海景房在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中價格很難降下來。但有專家也表示，目前海景房總體供給不少，也暗藏下跌風險。
從海景房需求群體看，現(xiàn)在多為一線城市、山西、內(nèi)蒙等中西部地區(qū)有經(jīng)濟實力的購買群體，購買群體日漸顯示出獨特性。山東龍口的海景房銷售員表示，山東龍口的海景房價格上漲明顯快于普通商品房，去年至今一普通商品房每平方米上漲了三百，而海景房則上漲近千元。以往海景房都是東北人用于改善居住環(huán)境者居多，但是經(jīng)過幾年價格上漲后，有經(jīng)濟實力消費者成為購房主力。因此，海景房不發(fā)愁沒人買。
記者發(fā)現(xiàn)，盡管今年的海景房總體銷量較往年降幅較大，但是開發(fā)商并不擔心由此造成資金鏈緊張。太原市一位房地產(chǎn)代理公司負責人劉女士表示，在售海景房的開發(fā)商有不少都是先期拿地，且近幾年海景房的火爆銷售已經(jīng)讓他們積累了豐厚利潤，所以短期的滯銷不會有太大影響。
記者采訪許多海景房開發(fā)商，他們都表示看好海景房未來預期。廣西北海的一位置業(yè)顧問告訴記者，盡管國家出臺了樓市調(diào)控政策，但是對于海景房影響遠不如普通商品住宅。她說，盡管銀行對于首套房貸比例提高，貸款利息不斷升高，但購買海景房多是有經(jīng)濟實力的人，所以這方面的影響不大。
山西房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華認為，當前海景房大規(guī)模、大力度的宣傳，從側面反映出海景房供給較大，不排除有的海景房存在下跌可能，需要警惕海景房投資所暗藏的風險。中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新認為，目前還是有不少人將海景房作為投資，投資在任何時候均有風險，如果海景房價格出現(xiàn)逆轉將對普通投資者打擊非常大。
海景房無傷樓市調(diào)控大局購買需謹慎
記者發(fā)現(xiàn)，在廣西、山東等城市的海景房漲幅明顯高于當?shù)氐钠胀ㄉ唐贩浚由祥_發(fā)商普遍看好未來走向，有人擔憂海景房會助推全國整體房價，影響樓市調(diào)控效果。
袁綸華認為，海景房屬于特殊房屋，其主要集中在沿海的一些城市，相比全國住房數(shù)量非常小。海景房價格如果出現(xiàn)大幅度上漲不會影響樓市調(diào)控效果。瞿安心認為，目前執(zhí)行樓市“限購”的前40城市商品房住宅的成交金額占到了全國總成交金額約六成，所以海景房對樓市調(diào)控影響非常小。但是，他提醒需注意海景房會推高其所在地普通商品房的價格。
袁綸華認為，目前高收入群體成為海景房消費的主力軍，所以對待海景房的要區(qū)別于普通商品房，他認為對于海景房這類高檔住房需要通過收取高物業(yè)費、高稅收和不提供購房貸款等措施，收取這部分資金可以補足低收入住房家庭的經(jīng)適房、保障房的建設。
此外，業(yè)內(nèi)人士認為，一般家庭購買海景房養(yǎng)老、投資要謹慎。山東一家房展公司的置業(yè)顧問韓福明告訴記者，海景房有一線和二線之分，一線是指建在海岸線上，能夠直接看海的房子。據(jù)了解，像這樣的海景房風景雖美但氣候潮濕，更適宜短期度假。而且一線和二線海景房價格也有不小差別，以山東龍口的一處海景房為例，一線海景房價格為每平方米4500至5000元，二線海景房則每平方米3800元左右。
山西大學經(jīng)濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，購買海景房時不要盲目跟風，看房就交錢則更不可取。一定要實地調(diào)研，否則“有苦說不出”。購房者除了要考察水電暖和周邊商業(yè)醫(yī)療等配套外，也要考慮房屋將來能否租賃或轉手。
